Contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor sobre la compraventa de una propiedad por el cual:

  • El comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio total.
  • Y el vendedor se compromete a entregar el bien al comprador en las condiciones pactadas.
Contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor sobre la compraventa de una propiedad.

De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compraventa de una propiedad. El vendedor se obliga a entregar el bien y el comprador a pagar el precio en las condiciones acordadas.

El contrato de arras, al contrario de lo que mucha gente piensa, es un documento de gran importancia puesto que, en realidad, viene a ser una transcripción de lo que -posteriormente – será el contenido de la escritura pública de compraventa, quedando establecidas ya en ese momento, tanto las condiciones por las cuales las partes se comprometen a comprar y/o vender el inmueble, como las posibles consecuencias o penalizaciones en caso de que la compraventa no prospere por causa imputable a una de ellas.

María Duro, socia co-directora del área jurídica en Fenollera Abogados

¿Qué información debe contener un contrato de arras?

A pesar que el contrato de arras es un precontrato y se pueda llegar a pensar que no es un contrato definitivo, el contrato de arras es de suma importancia porque refleja las condiciones de la futura transmisión.

Por esta razón, el contrato de arras deberá recoger la información que posteriormente contendrá el contrato de compraventa.

Esta es la información mínima que debe incluirse en un contrato de arras:

  • Datos personales de la parte vendedora y compradora.
  • Descripción e identificación del inmueble.
  • Precio final de la compraventa y forma de pago.
  • Cantidad de dinero de la señal o anticipo (que se descontará del precio final).
  • Tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa.
  • Compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública.
  • Distribución de los posibles gastos de la compraventa.
  • Firma de comprador y vendedor.

Cuando el comprador y/o vendedor es un matrimonio en régimen de gananciales basta con la firma de uno de ellos. Sin embargo, si se trata de un matrimonio en régimen de separación de bienes o una pareja no casada, deben firmar ambos.

Tipos y ejemplos de arras

El Tribunal Supremo admite 3 tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo.

Elegiremos una clase u otra en función de la finalidad del contrato ya que cada tipo de arras tendrá diferentes consecuencias jurídicas.

Es importante que en el contrato se especifique expresamente la clase de arras en que se entrega dicha suma. De no manifestarse claramente se considerarán como arras confirmatorias.

Arras confirmatorias

Como su propio nombre indica, su objetivo es confirmar el compromiso de las partes con la compraventa.

Las arras confirmatorias suponen un anticipo del precio total. Lo que quiere decir que esa primera entrega constituye el primer plazo del precio al que deben de seguir los demás.

En caso de incumplimiento las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, sino que serán de aplicación las reglas generales de incumplimiento de obligaciones.

Es decir, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible. (Artículo 1.124 del Código Civil).

Ejemplo de arras confirmatorias:

Las partes acuerdan que el precio de la compraventa es de _____ euros que se abonará por la compradora del siguiente modo:

La parte vendedora recibe en este acto la cantidad de _____ euros en concepto de arras.
El resto del precio acordado, es decir _____ euros, será abonado en el momento del otorgamiento de la Escritura Pública que se llevará a cabo como máximo el día ____ de ____________ de _____.

Arras penales

Las arras penales se establecen como garantía del cumplimiento del contrato.

El incumplimento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales. (Artículos 1.152, 1.153 y 1.154 del Código Civil).

Ejemplo de arras penales:

Si la parte vendedora incumpliere alguna de las obligaciones convenidas en el presente contrato, quedará obligada a devolver la cantidad recibida en concepto de arras más un importe equivalente a 2.000 €.

Si la parte compradora incumpliere alguna de las obligaciones convenidas en el presente contrato, perderá las cantidades abonadas hasta la fecha, haciéndolas suyas la vendedora.

Igualmente, la parte cumplidora podrá resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o, exigir su cumplimiento.

Arras penitenciales o de desestimiento

Este tipo de arras permite a las partes resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor.

Como particularidad, sólo serán aplicables cuando expresamente se manifieste sus consecuencias y se haga referencia literal del artículo 1.454 del Código Civil.

Arras o señal vs pago aplazado del precio

Las arras también son conocidas como «señal». Sin embargo, es habitual confundir arras con «el pago aplazado del precio».

Por ello, queremos aclararte que las arras o señal son un concepto distinto al de simple anticipo.

Cuando hablamos de pago de parte del precio de la compra estamos ante un contrato de compraventa con precio aplazado en el que ni comprador ni vendedor pueden rescindir unilateralmente el contrato.

Por su parte, el contrato de arras requiere que se haga constar de forma expresa que la entrega de la cantidad a cuenta del precio total se hace precisamente en concepto de arras, como una garantía para ambas partes antes de la firma del contrato de compraventa.

Y como te explicamos a continuación, el contrato de arras puede ser rescindido unilateralmente por las partes, siempre bajo unas condiciones o penalización.

De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compra y venta de una propiedad. El vendedor a entregar el bien y el comprador de pagar el precio acordado.

¿Qué ocurre si firmado el contrato de arras cualquiera de las partes se echa para atras?

Precisamente la naturaleza del contrato de arras permite que tanto comprador como vendedor puedan rescindir el contrato unilateralmente.

Ahora bien, el incumplimiento por alguna de las partes conlleva una penalización (según artículo 1.454 del Código Civil) para la parte incumplidora:

  • Si es el comprador quien incumple su compromiso de adquirir el bien, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal.
  • Si es el vendedor quién incumple su compromiso de transmitir el bien, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.

Si el objetivo es que el pacto de arras tenga un carácter penal o penitencial, es fundamental hacer constar dicho carácter ya que, si no consta mención expresa al mismo, la cantidad entregada se considerará, simplemente, un anticipo del precio (arras confirmatorias), no estando las partes facultadas para resolver directamente la obligación contraída.

No obstante, el Código Civil excluye la posibilidad de reclamar las penalizaciones pactadas en los supuestos considerados «caso fortuito» o «fuerza mayor» como, por ejemplo, el fallecimiento sobrevenido de uno de los firmantes.

María Duro, socia co-directora del área jurídica en Fenollera Abogados

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