Contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo jurídico entre dos partes (el propietario y el comprador), en el que se estipula la reserva de la compraventa de un bien inmueble a cambio de una cantidad de dinero como señal o reserva. Esta señal se formaliza mediante un documento que es el denominado contrato de arras.

Contrato de arras

El contrato de arras consiste en un acuerdo entre dos partes por el cual se pacta la compraventa futura de un inmueble.

Se engloba dentro de los denominados precontratos, ya que el contrato de arras es el paso anterior a la firma de un contrato de compraventa en el futuro. Supone una garantía tanto para el comprador como para el vendedor.

El contrato de arras, al contrario de lo que mucha gente piensa, es un documento de gran importancia puesto que, en realidad, viene a ser una transcripción de lo que -posteriormente – será el contenido de la escritura pública de compraventa, quedando establecidas ya en ese momento, tanto las condiciones por las cuales las partes se comprometen a comprar y/o vender el inmueble, como las posibles consecuencias o penalizaciones en caso de que la compraventa no prospere por causa imputable a una de ellas.

María Duro, socia co-directora del área jurídica en Fenollera Abogados

¿Qué información debe contener un contrato de arras?

En este contrato lo normal es que se incluyan todos los datos del acuerdo y los que posteriormente contendrá el contrato de compraventa.

Como mínimo, recogerá esta información:

  • Datos personales de la parte vendedora y compradora
  • Descripción e identificación del inmueble
  • Precio final de la compraventa y forma de pago
  • Cantidad de dinero de la señal o anticipo (que se descontará del precio final)
  • Tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa
  • Distribución de los posibles gastos de la compraventa

El contrato debe ser firmado por las dos partes interesadas (comprador y vendedor). En el supuesto de que la compraventa la realice un matrimonio en régimen de gananciales basta con la firma de uno de ellos. Sin embargo, si se trata de un matrimonio en régimen de separación de bienes o una pareja no casada, deben firmar ambos.

¿Qué tipos de arras existen?

Existen tres tipos diferentes de arras, cada uno de ellos con consecuencias finales distintas según el contenido redactado en cada uno de ellos:

  1. Arras confirmatorias. Constituyen una auténtica garantía de la realización de la futura compra (no se autoriza el desistimiento del mismo) y suponen un anticipo. Si se incumpliese, se podrá exigir el cumplimiento o la resolución (con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios).
  2. Arras penales. El objetivo de este segundo tipo de arras es asegurar el contrato mediante el establecimiento de una cláusula penal que fije las cantidad exigidas para el comprador o el vendedor en caso de incumplimiento.
  3. Arras penitenciales o arras de desistimiento. Este tipo son las más habituales. Permiten desistir del cumplimiento del contrato a cualquiera de las partes y como consecuencia deberán abonar una cantidad que previamente se haya especificado en las arras.

En este sentido, se debe prestar especial atención debido a que si en el contrato de arras no se especifica el tipo concreto, se considerará que las arras son confirmatorias, con todo lo que esto conlleva (no existe posibilidad de desistimiento).

Si el objetivo es que el pacto de arras tenga un carácter penal o penitencial, es fundamental hacer constar dicho carácter ya que, si no consta mención expresa al mismo, la cantidad entregada se considerará, simplemente, un anticipo del precio (arras confirmatorias), no estando las partes facultadas para resolver directamente la obligación contraída.

No obstante, el Código Civil excluye la posibilidad de reclamar las penalizaciones pactadas en los supuestos considerados “caso fortuito” o “fuerza mayor” como, por ejemplo, el fallecimiento sobrevenido de uno de los firmantes.

María Duro, socia co-directora del área jurídica en Fenollera Abogados

¿Qué sucede si se incumple el contrato de arras?

Si la compraventa finalmente no se produce, existirá una penalización a la parte que incumpla.

En el caso de que el comprador sea el que ha roto el acuerdo, perderá el importe de la señal que haya aportado en la firma del contrato de arras. Por el contrario, si el que incumple es el vendedor, devolverá el doble de la cantidad de la señal.

Existe la posibilidad de que el comprador, tras la firma del contrato de arras ya no desee adquirir la vivienda y reclame la recuperación del importe de su señal, siempre y cuando haya habido vicios ocultos.

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