Construcción fuera de ordenación

Una construcción fuera de ordenación es una edificación que ha sido levantada de manera lícita, pero cambios en la normativa de ordenación territorial provocan que con el transcurrir del tiempo no cumpla con el uso permitido en el lugar en el que fue construida.

También se consideran construcciones fuera de ordenación aquellas que hayan sido construidas sin los permisos y licencias requeridas por ley, o las que se han excedido o no se ajustan a las características de la licencia que les fue concedida, sin haberlo notificado al organismo competente en el periodo de tiempo previsto.

Dada la frecuencia y la variedad de situaciones de construcción fuera de ordenación, se ha creado incluso otra categoría que se denomina “situación asimilada a fuera de ordenación”, para aquellas edificaciones, construcciones o instalaciones frente a las que la administración no puede ejercer su potestad de restablecer la conformidad con la ordenación de la infraestructura que ha sido alterada, porque ha pasado el plazo que permitía hacerlo.

Causas que pueden originar que una construcción esté fuera de ordenación

Existen diversas causas que pueden determinar que una construcción se encuentre fuera de ordenación.

El artículo 33 de la Constitución Española condiciona el derecho a la propiedad privada a la función social que pueda ostentar un terreno, instalación o lugar. Así que algunas veces ambos principios entran en contradicción.

Cambia el ordenamiento jurídico de un lugar y a veces los propietarios de bienes raíces en la zona no están al tanto, porque esos cambios no toman en cuenta de manera individualizada a los dueños de inmuebles en una zona, sino que se hacen pensando de manera general en el uso público de un espacio. Estos cambios en el ordenamiento urbanístico pueden causar de manera sobrevenida la existencia de construcciones fuera de ordenación.

Esta situación crea una limitación sobre el ejercicio del derecho de propiedad, y se está ante una circunstancia de construcción fuera de ordenación en la que no interviene para nada la voluntad o el quehacer del administrado.

También puede ocurrir que una construcción esté fuera de ordenación debido a alguna actuación realizada u omitida por parte del constructor o propietario de un inmueble.

Esta circunstancia se da cuando el propietario de un bien procede de manera clandestina y o bien no obtiene las licencias exigidas para una construcción, o desarrolla una construcción que no se ajusta a la licencia que le ha sido otorgada, y no notifica los cambios hechos en el tiempo que prevé la ley.

¿Cómo está regulado el ordenamiento urbanístico?

Todos los terrenos existentes en las diversas localidades españolas se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad, y se rigen por una normativa urbanística que les asigna un uso determinado. Si se construye alguna edificación que no corresponda al uso asignado a un terreno o zona, la misma se considerará fuera de ordenación.

Actualmente la regulación urbanística es competencia de las comunidades autónomas. Por tanto, cada comunidad tiene sus normas, y son los planes urbanísticos municipales los instrumentos técnicos que definen las normas de obligado cumplimiento para las construcciones y proyectos urbanísticos en una zona determinada.

Pero además de las normativas descentralizadas, existe una regulación estatal que siempre deberá tomarse en cuenta. Esa normativa establece que:

• En el caso de enajenación de terrenos, debe hacerse constar en el nuevo título cuál es la ordenación urbanística que rige para los mismos y si en ellos existen construcciones que estén fuera de ordenación.
• Con edificaciones que fueron construidas sin ajustarse a las características para las cuales se les otorgó licencia, y ya ha transcurrido el tiempo para notificarlo y restablecer la legalidad urbanística de la misma, se permitirá que estas sean inscritas en el Registro de la Propiedad como obras nuevas terminadas, para lo cual se deberá aportar toda una documentación acreditativa.
• El valor de un inmueble que esté fuera de ordenación se verá reducido de manera proporcional al tiempo de vida útil del inmueble, de acuerdo a cómo lo establece el artículo 35.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015.
• No se indemnizarán situaciones de fuera de ordenación producidas por cambios en la ordenación territorial y urbanística, a menos que ello impida el uso y disfrute del bien durante su tiempo de vida útil.
• En el marco de esta normativa general sobre construcciones fuera de ordenación, un aspecto muy importante es que la información sobre la condición de fuera de ordenación que pueda existir sobre un bien, o la regularización que de dicha situación se haya hecho, se haga constar en el Registro de la Propiedad en los títulos que se registren por cualquier motivo.
  • Por ejemplo, en cuanto a si se puede hipotecar un bien que esté fuera de ordenación, se ha establecido claramente en el Real Decreto 716/2009 que se pueden hipotecar bienes que estén en dicha condición cuando esta situación conste registralmente. Y queda además a potestad de las instituciones bancarias aceptar como garantía hipotecaria inmuebles que estén fuera de ordenación y que esta circunstancia no haya sido inscrita en el Registro de la Propiedad.

Diferencias entre construcción ilegal y construcción fuera de ordenación

1. Una construcción ilegal es aquella que ha sido levantada de forma contraria a la ley, es decir, sin cumplir con los requisitos urbanísticos básicos que se apliquen. Cuando se está frente a una construcción ilegal, la administración tiene la potestad de imponer sanciones por infracciones urbanísticas a quien la haya ejecutado. Incluso pudiera la justicia imponer sanciones de orden penal al autor de una construcción ilegal por delitos contra la ordenación del territorio.
2. Por otro lado, cuando vence el plazo que las normas establecen para que se regularicen estas situaciones y se restablezca el ordenamiento urbanístico, ya no se podrá exigir el ajuste de las construcciones al ordenamiento urbanístico vigente, y quedarán entonces dichas construcciones siendo consideradas como fuera de ordenación.

Cada comunidad autónoma establece los tiempos para regularizar situaciones de ilegalidad o de fuera de ordenación de las construcciones, pero en general los plazos suelen ser de unos 4 años a partir del momento en que concluyeron las obras. En algunas comunidades autónomas este plazo puede llegar a ser de 6 u 8 años.