¿Tienes dudas sobre la usucapión?
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1ª Consulta Gratuita¿Qué es la usucapión extraordinaria?
La usucapión es un mecanismo jurídico mediante el cual una persona puede adquirir la propiedad de un bien cuando realice sobre él actos posesorios, durante un tiempo determinado y en las condiciones que establece la ley. Esta usucapión es denominada también prescripción adquisitiva y puede calificarse como ordinaria o extraordinaria.
Es extraordinaria cuando se exige la posesión por un periodo mayor de tiempo, sin necesidad de acreditar buena fe ni basar la posesión en un título justo y verdadero.
Por el contrario, la usucapión ordinaria es la que permite adquirir la propiedad de un bien o derecho por el transcurso de un plazo menor, siempre que el poseedor acredite buena fe y justo título.
¿Dónde se regula la usucapión extraordinaria?
La figura de la usucapión extraordinaria está prevista en el artículo 1955 del Código Civil en relación con los bienes muebles, y en el artículo 1959 del Código Civil, con el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
En ambos casos se especifica el tiempo requerido de posesión (superior al exigido para la usucapión ordinaria) como único requisito, siempre que se produzca en las condiciones establecidas legalmente.
¿Qué condiciones debe cumplir la usucapión extraordinaria?
El artículo 1941 del Código Civil establece las características que debe cumplir la posesión para ser computable a efectos de usucapión, sea esta ordinaria o extraordinaria. Conforme a dicho artículo, “la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida” y durante los siguientes periodos de tiempo:
- 6 años en caso de bienes muebles.
- 30 años en caso de bienes inmuebles (derecho de dominio y demás derechos reales sobre ellos), sin distinción entre ausentes o presentes, al contrario de lo que ocurre en la usucapión ordinaria.
Poseer en concepto de dueño
La persona que ejerce la posesión sobre el inmueble no debe hacerlo solo como un simple tenedor o un poseedor natural o personal del bien.
Este requisito no es una condición subjetiva o fugaz, sino que se trata de un requisito básico y esencial sobre la actitud de la persona de ejercer sobre el bien en cuestión verdaderos actos posesorios como si fuera el propietario. A este propósito de actuar como dueño o propietario de la cosa, haciéndolo como si fuera suya, se lo denomina animus domini.
El Tribunal Supremo se ha referido a esta característica de la posesión en varias sentencias, considerando “que solo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio” (Sentencia de 14 de marzo de 1991).
Valorando además los elementos objetivos de dicha condición “no es suficiente la intención (aspecto subjetivo) para poseer en concepto de dueño, sino que se requiere un elemento causal o precedente objetivo que revele que el poseedor no es mero detentador, cuya prueba tampoco se ha producido en este supuesto litigioso, sin que exista ningún precepto que sostenga que la posesión en concepto de dueño deba presumirse” (sentencia de 18 de octubre de 1994).
Posesión pública
Esta característica se refiere a actuar de modo tal que la posesión sea exteriorizada a través del uso normal del bien, siendo conocida por otras personas, es decir, que no se mantenga en secreto.
El actual poseedor de un bien debe actuar frente a la comunidad como el verdadero dueño del bien o titular del derecho real que recae sobre el bien, siendo necesario que nadie cuestione esta situación. En la práctica no podrá prosperar una usucapión cuando el poseedor, usufructuario, depositario, arrendatario o cualquier otro tipo de instituto diferente al propietario, realice actos posesorios sobre la cosa a sabiendas o bajo la tolerancia del dueño, siendo irrelevantes todos los actos que realice si pretende usucapir.
En este sentido, el Tribunal Supremo, en su sentencia número 454/2012, de 11 de julio, considera que “la adquisición de la posesión llevada a cabo de forma oculta y sin conocimiento de los anteriores poseedores, constituye un vicio insubsanable de la posesión que le hace inhábil para la usucapión, mientras dicho vicio subsista.”
Algunos de los actos que pueden estar ligados a esta exteriorización de la posesión podrían ser:
- El pago de impuestos y contribuciones.
- La realización de obras sobre el terreno, la mejora o reparación de las obras ya existentes.
- La percepción de los frutos y rendimiento, así como también la realización de actividades vinculadas a la explotación de la tierra y su cuidado.
- Actividades de arrendamiento.
Posesión pacífica
La posesión debe haber sido adquirida sin violencia, sea esta física o moral. Por lo tanto, si una persona adquiere de forma violenta la posesión del bien, arrebatándolo a su dueño, por ejemplo, no podrá adquirir por usucapión la propiedad de dicho bien.
En este caso no se cumple con uno de los requisitos exigidos para su configuración, ni con lo dispuesto en el artículo 444 del Código Civil que establece que los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión.
Posesión ininterrumpida
La posesión debe realizarse de manera continua e ininterrumpida sobre el bien. Esta se obstaculiza de acuerdo con los supuestos previstos por la ley.
Las causas que interrumpen la posesión a los efectos de la prescripción están enunciadas en el artículo 1943 del Código Civil y pueden constituir interrupción de dos tipos:
- Natural. Se considera interrupción natural el cese voluntario de la posesión por más de un año, según el artículo 1944 del Código Civil. Supone la interrupción de la posesión física del bien durante dicho periodo.
- Civil. Se produce la interrupción civil por citación judicial, conforme al artículo 1945 del Código Civil, salvo en los supuestos de nulidad por falta de cumplimiento en las solemnidades legales, desistimiento de la demanda o caducidad de instancia, o si el poseedor es absuelto de la demanda.
- También se produce interrupción civil por el acto de conciliación civil, siempre que se presente la demanda judicial sobre posesión o dominio del bien dentro de los 2 meses de haberse celebrado.
- Cualquier reconocimiento expreso o tácito del derecho del propietario que haga el poseedor interrumpe igualmente la prescripción.
¿Cómo se computa el tiempo de posesión?
Existen algunas reglas especiales a la hora de computar el tiempo válido de posesión a efectos de usucapión (artículo 1960 del Código Civil):
- Para completar el tiempo total requerido, el poseedor actual puede sumar a su tiempo de posesión el tiempo en que el bien estuvo en posesión de la persona que lo transmitió.
- Si el poseedor actual también poseyó el bien en una época anterior, se presume que mantuvo la posesión durante el tiempo intermedio.
- El último día de posesión se debe cumplir en su totalidad, mientras que el día de inicio del cómputo se tiene por entero en todo caso.
¿Cómo opera la usucapión extraordinaria?
La usucapión extraordinaria se produce desde el mismo momento en que se entienden cumplidos los requisitos, y el usucapiente adquiere de pleno derecho la propiedad o el derecho de que se trate. Sin embargo, para hacerla valer ante los tribunales, es preciso que quien crea tener derecho a ella la invoque y la pruebe, ya que no se aprecia de oficio ni actúa automáticamente.
La falta de efecto automático se debe a la posibilidad del usucapiente de renunciar a la adquisición por usucapión, que reconoce el artículo 1935 del Código Civil, si bien no es posible renunciar al derecho de prescripción adquisitiva de forma general para el futuro.
Se entenderá que ha habido renuncia tácita si el usucapiente realiza actos que hacen suponer el abandono de su derecho adquirido.
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