Servidumbre de paso

¿Qué es una servidumbre de paso?

La servidumbre de paso es un derecho real limitado que grava una finca en beneficio de otra perteneciente a distinto dueño. Su finalidad consiste en permitir que el titular de una finca enclavada, sin salida a camino público, pueda atravesar una finca ajena para acceder al exterior.

En esta relación jurídica intervienen dos fincas:

• La finca que necesita el acceso se denomina predio dominante, porque es la que se beneficia de la servidumbre.
• La finca que debe soportar el paso se denomina predio sirviente, porque queda sometida al gravamen.

El paso debe responder a una necesidad real de acceso y ejercerse en los términos que resulten adecuados para causar el menor perjuicio posible al propietario del predio sirviente.

¿Dónde se regula la servidumbre de paso?

La servidumbre de paso se regula en el Código Civil, dentro del libro II, título VII, capítulo II, sección III, bajo la rúbrica relativa a la servidumbre de paso.

En concreto, su regulación específica se contiene en los artículos 564 a 570 del Código Civil. Además, resultan relevantes las normas generales sobre servidumbres, especialmente los artículos 530 y siguientes.

¿Cuáles son sus notas definitorias?

La servidumbre de paso presenta varias notas que permiten identificar su régimen jurídico:

• Es una servidumbre predial, porque se establece en beneficio de una finca y no de una persona considerada aisladamente. El derecho queda vinculado al predio dominante y el gravamen recae sobre el predio sirviente.
• Es una servidumbre discontinua, ya que su ejercicio depende de actos humanos concretos. No funciona de manera permanente por sí misma, sino cuando se utiliza efectivamente el paso.
• Puede ser aparente o no aparente. Será aparente cuando exista un signo visible que revele su existencia, como un camino, una senda o una vía físicamente delimitada. Será no aparente cuando no exista una señal exterior que permita reconocerla.
• Se considera una servidumbre positiva, porque obliga al dueño del predio sirviente a tolerar una actuación sobre su finca, consistente en permitir el tránsito necesario (frente a una servidumbre negativa, en la que se le impide al dueño del predio sirviente realizar una acción que estaría permitida de no existir la servidumbre).
• Puede tener origen legal o voluntario. Será legal cuando se imponga por concurrir los presupuestos previstos en el Código Civil, y voluntaria cuando las partes la constituyan por acuerdo, aunque no exista una situación que obligue a ello.

¿Qué significa que la servidumbre de paso es una servidumbre legal?

Se dice que la servidumbre de paso puede ser una servidumbre legal porque, si se cumplen los presupuestos establecidos por la ley, el dueño del predio dominante puede exigir su constitución.

El supuesto principal se encuentra en el artículo 564 del Código Civil. Este precepto permite al propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas, sin salida a camino público, exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.

Por tanto, cuando concurren esas condiciones, el titular del predio sirviente está obligado a soportar la servidumbre si el titular del predio dominante la solicita.

Con la servidumbre legal de paso se trata de evitar que una finca quede privada de utilidad por falta de acceso, y su existencia responde a una situación de necesidad, no a una mera conveniencia del propietario de la finca dominante.

El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.

Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente.

Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.

Artículo 564 del Código Civil

¿Cómo se calcula la indemnización para compensar la servidumbre de paso?

La indemnización varía según el modo en que se constituya y utilice la servidumbre:

• Cuando la servidumbre se establece mediante una vía permanente, de modo que pueda utilizarse de forma continuada para cubrir las necesidades del predio dominante, la indemnización comprenderá el valor del terreno ocupado y el importe de los perjuicios causados al predio sirviente.
• En cambio, si el paso se limita a lo necesario para cultivar la finca enclavada y extraer sus cosechas, sin constituir una vía permanente, la compensación se reduce al perjuicio que ocasione el gravamen.
• También existe una regla específica para los casos en que la finca queda enclavada como consecuencia de una venta, permuta o partición. Si el enclave se produce entre fincas del propio vendedor, permutante o copartícipe, este deberá permitir el paso sin indemnización, salvo pacto en contrario (artículo 567 del Código Civil).
• Además, cuando sea indispensable pasar materiales por una finca ajena o colocar en ella andamios u otros objetos necesarios para construir o reparar un edificio, el dueño de esa finca debe consentirlo, con derecho a una indemnización equivalente al perjuicio sufrido (artículo 569 del Código Civil).

En la práctica, la valoración suele requerir una peritación técnica, especialmente cuando debe determinarse el valor del terreno ocupado, el alcance de los perjuicios o la ubicación menos gravosa del paso.

¿Qué hay que tener en cuenta al trazar el lugar de paso?

El trazado del paso no puede fijarse de manera arbitraria, sino que debe atender a dos criterios principales: el menor perjuicio posible para el predio sirviente y la utilidad suficiente para el predio dominante.

Así, conforme al Código Civil, el paso debe darse por el punto menos perjudicial para la finca que debe soportarlo, para lo cual será necesario valorar las características del terreno, el uso de la finca gravada, las posibles afecciones a cultivos, construcciones, cerramientos, accesos interiores o aprovechamientos existentes.

Además, cuando sea compatible con el criterio anterior, el paso deberá trazarse por el lugar en que la distancia entre el predio dominante y el camino público sea menor (artículo 565 del Código Civil).

En cuanto a la anchura, esta no puede exceder de la que resulte suficiente para atender las necesidades del predio dominante (artículo 566).

Con todo ello, se persigue que el predio sirviente no tenga que soportar una carga superior a la necesaria.

¿Qué derechos y obligaciones tienen los propietarios de ambos predios?

El dueño del predio dominante puede hacer, a su costa, las obras necesarias en el predio sirviente para conservar la servidumbre, como reformar o arreglar el camino cuando sea necesario, siempre que no supongan una alteración de la servidumbre ni la hagan más gravosa.

Para ello, deberá elegir el momento y la forma que provoquen menos inconvenientes al dueño del predio sirviente.

Por otro lado, el dueño del predio sirviente no puede menoscabar de ningún modo el uso de la servidumbre constituida, aunque si esta llega a ser muy incómoda o le crea excesivos inconvenientes, sí podrá variarla a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos y no perjudique al dueño del predio dominante.

¿Cómo se constituye la servidumbre de paso?

Conforme al artículo 539 del Código Civil, las servidumbres discontinuas, como generalmente lo es la servidumbre de paso, solo pueden adquirirse en virtud de título.

Según criterio jurisprudencial, dicho título constitutivo puede consistir en cualquier negocio jurídico apto para crear la servidumbre, como un contrato, una disposición testamentaria o una escritura pública. Si no existe título, podrá suplirse por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por una sentencia firme que constituya la servidumbre.

Aunque la escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad no siempre son requisitos constitutivos, su formalización puede aportar mayor seguridad jurídica, especialmente frente a terceros adquirentes o ante futuras controversias sobre la existencia de la servidumbre.

Otra consecuencia del carácter discontinuo de la servidumbre de paso es que no es posible su constitución por prescripción adquisitiva, es decir, por el mero uso durante el transcurso de 20 años, como sí se admite para las servidumbres continuas.

¿Por qué causas se extingue la servidumbre de paso?

La servidumbre de paso puede extinguirse por causas específicas y por las causas generales aplicables a las servidumbres.

Como causa específica, el dueño del predio sirviente puede solicitar la extinción cuando el paso deje de ser necesario porque el predio dominante se haya unido a otra finca que cuente con salida a camino público. En ese supuesto, deberá devolverse la indemnización recibida (artículo 568 del Código Civil).

También podrá extinguirse si se abre un nuevo camino que permita el acceso del predio dominante, siempre que desaparezca la necesidad que justificaba la servidumbre.

Junto a estas causas, se aplican las causas generales de extinción de las servidumbres. Entre ellas se encuentran la reunión en una misma persona de la propiedad del predio dominante y del predio sirviente, el no uso durante 20 años, la imposibilidad sobrevenida de uso por el estado de las fincas, el cumplimiento del plazo o de la condición pactada (en su caso), la renuncia del dueño del predio dominante y la redención o liberación acordada entre los propietarios.

En definitiva, si el paso ya no es necesario o desaparece el presupuesto en que se basaba la servidumbre, esta pierde su razón de ser y deja de estar justificado mantener un gravamen sobre la finca ajena.

¿Qué régimen se aplica a las servidumbres de paso para el ganado?

Las cañadas, cordeles, veredas o cualquier otro tipo de servidumbre de paso para ganados, así como las de abrevadero, descansadero y majada, se rigen por las ordenanzas y reglamentos específicos en función de la materia y, en su defecto, por el uso y la costumbre del lugar.

No obstante, el artículo 570 del Código Civil establece las dimensiones que debe respetar el trazado de estas servidumbres.