Desahucio por precario

¿Qué es el desahucio por precario?

Se conoce como desahucio por precario el procedimiento judicial destinado a recuperar la posesión de un inmueble de quien lo posee sin justo título, y que se niega a desalojarlo cuando es requerido para ello por quien tiene derecho a poseerlo.

Está previsto para situaciones en las que se ostenta la posesión de un inmueble en precario, es decir, cuando el propietario (o el legítimo titular de la posesión) tolera que otra persona (el precarista) lo ocupe, pero sin determinar el tiempo de uso ni la concreta finalidad, de modo que el precarista debe marcharse cuando lo decida aquel.

La situación de precario se da normalmente en contextos de relaciones familiares o de amistad, bien porque el propietario cede el uso de una vivienda, bien porque el precarista comienza a usarla sin que el propietario se oponga y hasta el momento en que este la reclame.

Son casos típicos, por ejemplo, el del hijo que vive en una casa propiedad de sus padres, el del coheredero que ocupa el inmueble mientras no hay partición de herencia sin que el resto de coherederos se oponga, el de un excónyuge que ocupa una vivienda ganancial mientras no se liquida la sociedad ni recae sentencia que le atribuya el uso, etc.

¿Dónde se regula el desahucio por precario?

El procedimiento de desahucio por precario está previsto en el artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que remite su tramitación a los cauces del juicio verbal (artículos 437 a 447 bis), con las particularidades que se contemplan para este procedimiento específico.

1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

(...)

2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

(...)

Artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil

¿Quién puede ejercer la acción de desahucio por precario?

De acuerdo con el artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, están legitimados para presentar demanda de juicio por precario el propietario, el usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca rústica o urbana cuya posesión se pretenda. 

Por tanto, no se trata de una acción reservada únicamente al propietario, sino a todo el que tenga el derecho legítimo a poseer, y frente a quien posea el inmueble sin ese derecho.

De ese modo, entre el propietario y el usufructuario, estará legitimado el segundo, que es quien, en caso de existir un derecho de usufructo, ostenta el derecho a poseer.

En cuanto a la mención de cualquier otra persona, se entiende referida al arrendatario, quien, en virtud de un contrato de arrendamiento, también ostenta el derecho legítimo a la posesión del inmueble.

 

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¿Contra quién se puede ejercer la acción de desahucio por precario?

Conforme a lo establecido en la ley, podrá ser demandado en un juicio de desahucio por precario todo aquel que posea una finca rústica o urbana cedida en precario, concepto que, al no haber sido regulado expresamente, ha sido construido por la jurisprudencia.

Así, el Tribunal Supremo, en numerosas sentencias (entre ellas, la sentencia número 677/2020, de 7 de julio), reitera su doctrina, entendiendo el precario como “una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto a falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de referencia, respecto a un poseedor de peor derecho”.

Por tanto, existe precario en los siguientes casos:

• Cuando se da una situación de tolerancia de la posesión sin título.
• Cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente.
• Cuando hay posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario.

Se trata así de un concepto amplio donde tienen cabida distintas situaciones en las que se posee sin un título que ampare la posesión, no restringido a la posesión con la tolerancia del propietario.

Aunque el tenor literal del artículo 250.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en principio, no se presta a extender el desahucio por precario a los supuestos de ocupación ilegal, la interpretación amplia del concepto de precario contemplada por la jurisprudencia ha permitido emplear este tipo de procedimiento también para esos casos.

Sin embargo, la Ley 5/2018, de 11 de junio, introdujo una variante de desahucio específica para la ocupación ilegal, y actualmente, lo lógico es emplear el tipo de desahucio adecuado para uno u otro supuesto, aunque se siga admitiendo el desahucio por precario para ambos casos.

Hasta julio de 2018, se aplicaba el juicio de desahucio por precario para echar tanto a precaristas (personas a quien se ha prestado gratuitamente la vivienda) como a okupas (personas que han entrado en la vivienda sin consentimiento del dueño).

Sin embargo, desde esa fecha existe un proceso expresamente hecho para echar a okupas, por lo que lo normal es usar el desahucio por precario para desalojar a precaristas y el nuevo proceso para desalojar a okupas.

Eduardo Fernández-Fígares Estévez, abogado especialista en desahucios

¿Cuáles son los requisitos para ejercer la acción de desahucio por precario?

Para que se pueda acudir a este procedimiento judicial, deben concurrir los siguientes requisitos:

Ocupación de un inmueble ajeno

Como ya se ha dicho, en el juicio de desahucio en general, y en el de desahucio por precario en particular, no se discute la propiedad del inmueble, ya que el ocupante reconoce que no le pertenece. Pero sí se da una situación en la que la posesión está en poder de otra persona, en este caso, el precarista, lo que puede ocurrir por tolerancia del titular legítimo o en virtud de un contrato o una relación jurídica que posteriormente desaparece.

Falta de contrato entre las partes

En el desahucio por precario no hay una relación jurídica entre demandante y demandado, como sí ocurre en otros tipos de desahucio, como en el de falta de pago de la renta o expiración del tiempo del arrendamiento.

En este caso, solo hay una situación posesoria de hecho, normalmente basada en una relación previa de confianza o familiar.

Inexistencia de pago o contraprestación

El precarista no paga ningún tipo de renta ni contraprestación por el uso del inmueble. Existe así una ocupación gratuita por parte del precarista, quien, en palabras del Tribunal Supremo, disfruta la finca “sin pagar precio ni merced”.

Posesión supeditada a la voluntad del propietario

La situación de precario se caracteriza por su inestabilidad, ya que la duración de la posesión depende de la exclusiva voluntad del propietario, que podrá reclamar el inmueble en cualquier momento sin necesidad de alegar una causa para ello, y el precarista deberá reintegrárselo.

En ese sentido, se ha visto la figura del precario como una modalidad del comodato, concretamente la regulada en el artículo 1750 del Código Civil, en virtud del cual si no se ha pactado expresamente ni la duración ni el uso al que destinar la cosa prestada, el comodante (en este caso, el titular legítimo de la posesión, sea el propietario u otro) podrá reclamarla a su voluntad.

Negativa a marcharse

Para poder ejercitar la acción de desahucio debe constar que se ha realizado una petición de desalojo al precarista y este se ha negado a atenderla. Por ese motivo, es aconsejable enviar un requerimiento fehaciente previo (por ejemplo, un burofax con certificación de contenido) para poder documentar ambas cosas en caso de un juicio posterior.

Aunque el requerimiento fehaciente no es un requisito obligatorio, tiene como principal ventaja la facilidad probatoria, pero, como contrapartida, implica tener que dilatar la presentación de la demanda un plazo de 30 días, o un plazo menor, si el precarista contesta antes negándose a abandonar el inmueble.

¿Cómo se tramita el procedimiento de desahucio por precario?

Antes de presentar la demanda en el tribunal de instancia del lugar de ubicación del inmueble (antes juzgados de primera instancia), la Ley Orgánica 1/2025 obliga a intentar una solución extrajudicial del conflicto a través de un medio adecuado de solución de controversias o MASC de los admitidos en la propia ley. Se trata de un requisito de procedibilidad para la admisión de la demanda.

Si el intento de solución extrajudicial no tiene éxito, se podrá interponer la demanda de desahucio por precario, en la que el demandante deberá acreditar su título posesorio por cualquier medio de prueba admitido en derecho.

La demanda, en la que se podrá acumular la solicitud de ejecución del desahucio, deberá ir dirigida contra el precarista, pero en caso de desconocer sus datos, se puede interponer contra los desconocidos ocupantes de la vivienda, por extensión de la posibilidad reconocida en el apartado 1 bis del artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el desahucio en casos de ocupación ilegal.

El procedimiento se tramitará por los cauces del juicio verbal, independientemente de su cuantía, con las especificidades previstas en la ley.

Admitida la demanda, se dará traslado al demandado para que conteste en el plazo de 10 días hábiles, y en este caso, a diferencia de otros tipos de desahucio, no se limitan los motivos de oposición. Si no contesta ni comparece, se fijará día y hora para el lanzamiento.

Si el demandado contesta, pero ninguna de las partes solicita la celebración de la vista, se dictará sentencia sin más trámites.

En el acto de la vista, que tendrá lugar en el plazo máximo de un mes, será el demandado quien deba probar que dispone de título legal para ocupar el inmueble, y se podrán proponer los medios de prueba que se estimen oportunos, sin limitación. Terminada la vista, se dictará sentencia en el plazo de 5 días.

La sentencia del juicio de desahucio por precario, al contrario de lo que ocurre en otros tipos de desahucio, tiene plenos efectos de cosa juzgada, en virtud de lo establecido en el artículo 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el apartado XII de la Exposición de Motivos de la ley, donde se aclara el carácter plenario y no sumario del juicio de desahucio por precario. Ese es el motivo, por otro lado, de que no se limiten en este tipo de desahucio los motivos de oposición ni los medios de prueba.

Finalmente, si la sentencia es favorable al demandante, se declarará el desahucio y posterior lanzamiento (desalojo forzoso) en la fecha y hora que determine el juez.