Accesión invertida

¿Qué es la accesión invertida?

La accesión invertida es un mecanismo excepcional por el que se atribuye al propietario de una edificación, construida en parte sobre terreno ajeno, la propiedad de ese suelo ocupado, siempre que se den determinadas condiciones.

A cambio, el constructor debe indemnizar al propietario del terreno por el valor del mismo y los perjuicios ocasionados.

Se denomina “invertida” porque invierte la regla del artículo 361 del Código Civil, que, conforme al principio superficies solo cedit, dispone que lo edificado pertenece al dueño del suelo. En la accesión invertida, en cambio, el suelo pasa a manos del edificante, en contra del criterio general.

¿Dónde se regula la accesión invertida?

La accesión invertida no está regulada expresamente en ninguna norma legal, sino que se trata de una construcción jurisprudencial.

Su origen se remonta a la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 1949, que recogió y desarrolló los fundamentos expuestos en una sentencia anterior de 30 de junio de 1923, en la que se interpreta de forma restrictiva el artículo 361 del Código Civil, que regula la accesión.

¿Cuál es el fundamento de la accesión invertida?

El fundamento esencial de la accesión invertida es evitar un resultado abusivo derivado de la aplicación literal del principio superficies solo cedit, cuando el coste de restituir el terreno al estado anterior es manifiestamente desproporcionado frente al valor del terreno invadido.

El Tribunal Supremo ha entendido que en esos supuestos debe prevalecer la equidad y la protección de la buena fe de quien edifica, lo que justifica que este adquiera la porción de suelo ocupado siempre que compense adecuadamente al propietario del terreno.

¿Qué requisitos se exigen para su aplicación?

Los requisitos de aplicación han sido establecidos exclusivamente por la jurisprudencia, y son los siguientes:

• Construcción parcial en suelo ajeno, entendiéndose que la mayor parte de la edificación se encuentra en terreno propio y solo una parte menor invade el terreno colindante.
• Unidad indivisible entre lo edificado en suelo propio y lo construido en suelo ajeno, de modo que no sea viable separar físicamente ambas partes sin inutilizar el conjunto.
• Predominio del valor de la edificación frente al del suelo invadido, de manera que este último sea claramente accesorio.
• Buena fe del edificante, ya sea por ignorancia del error, por creencia fundada en su derecho o por tolerancia e inacción del titular del terreno durante el proceso de construcción. La buena fe es exigible en el momento inicial de la construcción, y no la invalida el hecho de enterarse el constructor de que ha invadido suelo ajeno cuando ya no es posible demoler lo construido sin sufrir un perjuicio desproporcionado.

¿Cuáles son las consecuencias de la accesión invertida?

Cuando se aplica la accesión invertida, el edificante pasa a ser propietario de la parte de suelo ajeno invadida, en contra de lo dispuesto por el Código Civil para el mecanismo de la accesión, por el cual, el dueño del suelo se convierte en propietario de todo lo construido en él.

A cambio, el dueño de la edificación debe indemnizar al antiguo titular del terreno por el valor de la superficie ocupada, conforme a precios de mercado, así como por cualquier otro daño o perjuicio que se haya ocasionado.

La jurisprudencia establece que dicha indemnización debe incluir también cualquier lucro cesante o daño emergente que la ocupación indebida haya generado.

¿Cómo y cuándo puede reclamar el dueño del suelo la compensación?

El propietario del terreno tiene derecho a reclamar la correspondiente compensación económica en caso de accesión invertida. Esta acción se articula como una reclamación por daños y perjuicios, y debe ejercerse en el plazo de 5 años desde que se tiene conocimiento de la ocupación y puede exigirse la indemnización, de acuerdo con el artículo 1964.2 del Código Civil.

¿En qué casos no se aplica la accesión invertida?

La accesión invertida no resulta aplicable cuando no concurren los requisitos jurisprudenciales esenciales. En concreto, se excluye en los siguientes supuestos:

• Si se acredita la mala fe del edificante, y se prueba que sabía que estaba invadiendo el terreno ajeno o se dio cuenta cuando aún se podía solucionar el problema sin mayores perjuicios.
• Si el valor del terreno es superior al de la edificación o representa el elemento principal frente al valor de la edificación.
• Si la parte edificada en suelo ajeno no forma un todo indivisible con la parte construida en suelo propio, de forma que puede ser segregada o demolida sin inutilizar el resto.

¿Qué ocurre en esos casos?

Cuando se da cualquiera de las situaciones anteriores, la jurisprudencia descarta la aplicación de la accesión invertida y se aplica el régimen ordinario del Código Civil. En este contexto:

• El dueño del suelo puede apropiarse de lo construido en su terreno, indemnizando al edificante si este ha actuado de buena fe (artículo 361).
• Si el edificante ha actuado de mala fe, debe demoler lo construido y restituir el terreno a su estado original, sin posibilidad de compensación (artículo 362).

Estos supuestos se inspiran en el principio de que nadie puede beneficiarse de su mala fe y en la necesidad de proteger la integridad de la propiedad privada.