Comunidad de propietarios

¿Qué es una comunidad de propietarios?

La Comunidad de Propietarios supone derechos y obligaciones sobre los elementos comunes de una finca o edificio. Las personas físicas o jurídicas que poseen una propiedad exclusiva en una edificación compartida se constituyen como copropietarios de los elementos que comparten como por ejemplo las zonas de acceso, escaleras, terrazas, etc.

Según el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, esta Ley será de aplicación a las comunidades de propietarios que ya posean título constitutivo, a las propiedades horizontales de hecho, a los complejos inmobiliarios privados, a las subcomunidades y a las entidades urbanísticas de conservación cuando así lo dispongan sus estatutos.

¿Cómo funciona la Comunidad de Propietarios?

La forma de gobierno y funcionamiento de la Comunidad de Propietarios se establece en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, que viene a establecer que los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

• Junta de propietarios.
• Presidente y, en su caso, vicepresidentes.
• Secretario.
• Administrador.

1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

a) La Junta de propietarios.

b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

c) El secretario.

d) El administrador.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

[...]

Artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal

Junta de propietarios

La junta de propietarios es el órgano formado por todos los propietarios de los inmuebles que conforman una misma Comunidad, encargado de la administración y del mantenimiento de la comunidad de propietarios, así como de regular la convivencia entre los vecinos.

Presidente de la Comunidad de Propietarios

El presidente de la comunidad de propietarios es quien representa a la comunidad frente a terceros, esto es, por ejemplo, en juicio. Su cargo es elegido por cualquiera de las maneras previstas en los Estatutos de la propia Comunidad, o subsidiariamente, según lo establecido en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Su nombramiento es obligatorio, por lo que para su dimisión deberá solicitar al juez ser sustituido por otra persona con justificativo legal, y ello dentro del mes siguiente a su acceso al cargo. Las causas más frecuentes para no aceptar el cargo son:

• Poseer un impedimento psíquico o físico.
• Residir en el extranjero.
• No saber leer o escribir.
• Ser el presidente de la Comunidad de Propietarios en el periodo anterior.

[...]

2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

Artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal

Secretario y Administrador

Estos cargos podrán ser ejercidos por el mismo presidente de la Comunidad de Propietarios, por otros propietarios o por personas cualificadas para dichas funciones, según lo establezcan los estatutos.

Entre las funciones principales del secretario y administrador están:

• Supervisar el funcionamiento de la finca y la convivencia con los respectivos apercibimientos, en caso de ser necesarios.
• Gestionar el presupuesto para los gastos comunes.
• Disponer de las reparaciones o tareas de mantenimiento necesarias con su correspondiente comunicación a los propietarios.
• Realizar pagos y gestiones de cobranzas.
• Todas las funciones que determine la junta.

5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

Artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal

Vicepresidente

Es el propietario o propietarios que tendrán como facultad sustituir al presidente cuando este se encuentre imposibilitado o ausente. También se prevé su asistencia u otras funciones que se hayan acordado en el Estatuto de la Comunidad de Propietarios.

A diferencia de los órganos anteriores, la existencia de vicepresidente/s es facultativa.

4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.

Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

Artículo 13.4 de la Ley de Propiedad Horizontal

Título constitutivo y Estatuto de la Comunidad de Propietarios

El título constitutivo es el documento en el cual se deja constancia, en general, de:

1. El Edificio: se realiza una descripción detallada en general y en particular, es decir, se hace referencia a cada uno de los pisos o locales con todos sus datos como medidas, planta que ocupa, anejos, etc.
2. La cuota de participación: queda determinada la que corresponda a cada uno de los propietarios según factores como el uso del piso, extensión, ubicación, etc.
3. Los Estatutos: si bien no es obligatorio que conste en el título constitutivo, suele estar.

Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios constituyen las reglas que rigen la constitución y funcionamiento de ésta. Se fijan los derechos, las disposiciones propias de la comunidad que no están limitadas directamente por ley.

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal

¿Cuáles son los elementos comunes?

Los elementos comunes son aquellos que forman parte de la propiedad, los utilicen o no todos los propietarios. Estos son:

1. Irrenunciables: aunque alguno de los propietarios decida no disponer de alguno de los elementos comunes (como ascensor o piscina) le genera igualmente derechos y obligaciones. Asimismo, existen elementos comunes que están designados para el uso de uno o algunos propietarios, pero la obligación, de reparación, por ejemplo, es de toda la Comunidad.
2. Indivisible e inseparable: es parte constitutiva de la propiedad y no es posible dividirla entre los copropietarios.

Obligaciones de los propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal, artículo 7.2, especifica que tanto los propietarios como aquellos que ocupen el piso o local tienen como obligación respetar las prohibiciones fijadas en Estatutos además de evitar todo tipo de situaciones que puedan generar daños, sean nocivas, ilícitas o peligrosas para la finca.

Trasladado a la actividad diaria dentro de una Comunidad de Propietarios, es obligación:

• Respetar los elementos comunes y demás instalaciones.
• Realizar las tareas de mantenimiento del piso o local que le pertenece o los que se ocasiones en otros espacios.
• Efectuar las contribuciones económicas para afrontar los gastos comunes.
• Permitir el ingreso a la vivienda particular o local para tareas necesarias en reparaciones o servicios de la Comunidad de Propietarios.
• Comunicar en caso de venta del piso o local.

Incumplimiento de las obligaciones en una Comunidad de Propietarios

En caso de no cumplir con las obligaciones establecidas, se deberá convocar una reunión a la Junta de propietarios para decidir si se instan los trámites necesarios para el inicio de un juicio ordinario.

Los pasos son:

1. Se interpone demanda con la documentación que acredite el requerimiento de las actividades que la motivan y el acuerdo de la junta.
2. Se puede solicitar una medida cautelar para el cese de actividades por desobediencia.
3. Se dirige la demanda contra el propietario, y en su caso, contra el ocupante.
4. La sentencia podrá indicar el cese de actividades, imponer el pago de una indemnización por daños y perjuicios y extinguir los derechos de uso sobre la vivienda o local.

Contabilidad de la Comunidad de Propietarios

Si bien es necesario llevar la administración, no se exigen los libros contables. De igual manera, estos son necesarios y la contabilidad debe ser presentada ante los propietarios en las reuniones que se realicen cada año.

Por otro lado, serán claves en caso de juicio por impagos en las obligaciones de contribución de los integrantes de la comunidad.