Complejo inmobiliario

​​Los complejos inmobiliarios son aquellos que, entre otras cosas, están integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí destinadas, principalmente, a viviendas o locales. Dichas fincas están llamadas a pertenecer a una pluralidad de personas que tienen una relación jurídica y que conforman una unidad orgánica dependiente de un régimen jurídico unitario.

¿Qué es un complejo inmobiliario?

Un complejo inmobiliario es un conjunto de edificaciones o viviendas unifamiliares, pareadas o adosadas e incluso individuales, dentro de una urbanización, vinculadas por la sujeción a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Las mismas están ubicadas en una extensión de terreno privado pero fraccionada, es decir, propiedad privada.

La característica esencial de los complejos inmobiliarios, es que sus titulares participan en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios de utilidad común, como pueden ser servicios, instalaciones o vías, por lo que deberán sufragar los gastos de su mantenimiento.

Dicho de otra forma, lo común en un complejo inmobiliario son dichos elementos accesorios y no la finca a la que se vincula la participación en ellos, puesto que han de ser fincas independientes sujetas a una titularidad exclusiva.

La Ley de Propiedad Horizontal, así como el Código Civil en su artículo 396, le conceden al complejo inmobiliario un aspecto de titularidad.

Requisitos de los complejos inmobiliarios según la LPH

A pesar de que no establece una definición precisa, la LPH establece en su artículo 24 los requisitos que deben reunir los complejos inmobiliarios. 

• Una pluralidad de fincas, edificaciones o parcelas, independientes entre sí, cuyo destino sea el de viviendas o locales. Pueden ser tanto solares como edificios.
• Participación de los propietarios sobre la copropiedad indivisible de elementos comunes, (elementos inmobiliarios, viales, instalaciones, servicios...), sobre los cuales se establece una comunidad de aprovechamiento, por el simple hecho de la titularidad sobre las viviendas o locales que conforman el complejo.

Tipos o formas de complejos inmobiliarios privados

En el artículo 24 de la Ley y régimen de propiedad horizontal se estipula que un complejo inmobiliario puede responder a distintas formas de ocuparse. Las mismas responden a los siguientes tipos:

1. La comunidad única.
2. La agrupación de comunidades de propietarios.
3. Otras formas jurídicas.

La agrupación de comunidades de propietarios, como complejo inmobiliario privado, depende del mismo régimen de propiedad horizontal que otras comunidades sometidas a la LPH.

Sin embargo, debido a las características físicas y de organización de las mismas, se prevén especialidades concretas en estos casos:

• La junta de propietarios del complejo inmobiliario, que comprende varias comunidades, estará formada por los representantes de cada una de las comunidades agrupadas. La finalidad es evitar juntas muy concurridas que entorpezcan su desarrollo. No obstante, es posible acordar que la junta esté integrada por todos los propietarios.
• Los acuerdos en la junta requieren mayoría cualificada, por esta razón, es necesario contar con la aprobación previa en la junta que se presenta.
• La junta del complejo sólo tendrá competencia en los asuntos relacionados con los elementos comunes de todas las comunidades que forman parte del complejo.

Diferencia entre complejo inmobiliario y propiedad horizontal tumbada

La diferencia existente entre complejo inmobiliario y propiedad horizontal tumbada se basan, principalmente, en la posibilidad de constituir un complejo inmobiliario sobre una finca o sobre varias, sin necesidad de agrupación.

El complejo inmobiliario

El complejo inmobiliario, según la Resolución de la DGRN, de 11 de julio de 2017, es un conjunto -complejo- de inmuebles, los cuales, a su vez, pueden ser tanto edificaciones como partes de edificaciones de uso independiente, como porciones de suelo, subsuelo o vuelo y servicios o instalaciones de naturaleza inmobiliaria.

Es importante destacar que el complejo se puede constituir sobre una sola finca o sobre varias (artículo 26.4 de la Ley del Suelo), lo que implica una gran diferencia con la propiedad horizontal tumbada.

La propiedad horizontal tumbada

La propiedad horizontal tumbada hace referencia a las propiedades inmobiliarias que comparten un terreno, sin aplicar parcelación. Al no sufrir ningún tipo de división o fracción, dicho terreno permanece como un conjunto o unidad.

Debido a similitudes en la naturaleza de su instauración, con frecuencia, la propiedad horizontal tumbada suele confundirse con el complejo inmobiliario. Sin embargo, existen ciertas diferencias puntuales que quedan recogidas en el decreto del DGRN del 10 de diciembre.

En la resolución mencionada, se estipula que la propiedad horizontal-tumbada puede entenderse como una hilera de viviendas, edificadas una junto a otras en el plano horizontal. Este conjunto de viviendas forma parte, a su vez, de un conjunto de superficie terrestre, por lo cual pertenecen a la finca, es decir, son propiedad horizontal tumbada.

Un punto esencial al respecto es que se podrá ejecutar proyectos como azoteas, patios, o solares sin contemplar si rompen o no con la uniformidad estandarizada, puesto que aún comparten la misma superficie sin subdivisiones o fracciones.

Por otro lado, debido a su naturaleza, la misma no podrá generar identidad jurídica, como es el caso de la vivienda horizontal convencional. Todos los tipos de vivienda tumbada comparten un conjunto de extensión territorial, el cual sólo podrá ser fraccionado por los linderos entre viviendas. En tal sentido, esta se extiende y crece de manera horizontal, siempre y cuando exista suficiente espacio para edificar nuevas viviendas en la finca.