El Código de Buenas Prácticas es un conjunto de medidas que pueden ser aplicadas a deudores que cumplen con ciertos requisitos que los ubica dentro de lo que se denomina “umbral de exclusión”.
Encontrarse dentro de ese umbral de exclusión permite que, en caso de deuda, la banca les ofrezca opciones tales como una reestructuración de una deuda hipotecaria, o de alquiler en caso de ejecución de la vivienda principal, si el lanzamiento se suspende de acuerdo a la Ley 1/ 2013, del 14 de mayo (ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social).
El Código de Buenas Prácticas es un conjunto de medidas que pueden ser aplicadas a deudores que cumplen con ciertos requisitos.
¿Quiénes se encuentran dentro del umbral de exclusión?
Se considerará que se encuentran dentro del umbral de exclusión aquellos deudores:
- Cuyo ingreso familiar no supere en 3 veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (IPREM) anual de 14 pagas.
Si su ingreso familiar no supera en 4 veces el IPREM, si en el grupo familiar hay un integrante con discapacidad mayor al 33%, o con dependencia o enfermedad que lo incapacite laboralmente. - Cuyo ingreso familiar no supere en 5 veces el IPREM, cuando el deudor hipotecario tenga una discapacidad psíquica mayor al 33%, física mayor del 65%, o una enfermedad que lo incapacite laboralmente.
- Cuando la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos familiares, o el 40%, en caso de que algún miembro del grupo familiar tenga discapacidad superior al 33% o sufra de parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual superior al 33%, o física o sensorial superior al 65%.
- Cuya unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en los 4 años anteriores al momento de la solicitud.
Otras características que se toman en cuenta para considerar que el grupo familiar del deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad y que pudiese estar dentro del umbral de exclusión son:
- Que tenga familia numerosa.
- Si se trata de una familia numerosa monoparental con menores a cargo.
- Que haya menores en el grupo familiar.
- Cuando haya algún miembro con discapacidad mayor al 33%, o situación de dependencia o enfermedad que lo incapacite para trabajar.
- Que en el grupo familiar exista un integrante que sea víctima de violencia de género.
- Cuando convivan en la misma vivienda parientes del titular del préstamo hipotecario unidos a él por lazos de consanguinidad o afinidad de hasta tercer grado, y que se encuentren en situación de enfermedad, discapacidad o dependencia acreditada que los incapacite para trabajar.
- Que el deudor sea mayor de 60 años.
La entidad bancaria analiza cada caso
Cuando una persona esté teniendo dificultades para pagar su hipoteca, tiene la posibilidad de presentar a su banco su caso para que se considere si se le puede aplicar el código de buenas prácticas. La entidad analizará el caso y determinará si es viable hacerlo.
Mientras se analiza el caso y se llega a alguna nueva situación, el banco no podrá cobrar un interés de demora superior al ordinario más el 2% sobre el capital pendiente, aun cuando la escritura prevea un interés mayor.
Entre las medidas que se evalúan para ofrecer la reestructuración de un crédito hipotecario están las de:
- Rebaja del tipo de interés.
- Instauración de un período de carencia.
- Ampliación del plazo de amortización.
Una vez presentada la solicitud al banco, éste deberá responder a la misma en un plazo máximo de un mes. El banco puede responder negativamente si el solicitante no cumple con los requisitos de estar en el umbral de exclusión o no ha podido acreditarlos. También se denegará la solicitud si el caso ha llegado al punto de ejecución de la hipoteca y está anunciada ya la subasta de la vivienda.
Reestructuración del préstamo hipotecario
Si el banco da una respuesta positiva a la solicitud de aplicación de las medidas del código de buenas prácticas al deudor, entonces ofrecerá un plan de reestructuración de la deuda que incluirán modificaciones tales como:
- Un plazo de 5 años durante el cual no se amortice capital, sino se pague solamente un tipo de interés del Euribor más 0,25.
- Una ampliación del plazo para pagar la hipoteca llevándolo a 40 años.
Puede ocurrir que, aun concediendo el banco esas consideraciones de reestructuración, el importe en el que queden las cuotas que deberá pagar el deudor superen el 50% de los ingresos del grupo familiar. En ese caso, la banca considerará que el plan de reestructuración es inviable, y por tanto no se podrá aplicar.
Medidas subsidiarias a reestructuración de deuda inviable
Cuando la reestructuración de la deuda es inviable, el banco puede considerar dos medidas subsidiarias. La primera es una quita en el total de la deuda. Esto queda completamente a voluntad de la entidad financiera. Puede tratarse por ejemplo de una rebaja de un 25% del monto del préstamo hipotecario pendiente.
La segunda es lo que se conoce como dación. En este caso, si la reestructuración de la deuda es inviable y la entidad financiera no aplica la quita, el deudor tiene la opción de entregar la vivienda en calidad de pago, lo que se conoce como dación en pago. En ese caso la entidad cancelará completamente la deuda a cambio de quedarse con el inmueble.
Existe otra opción contemplada entre las medidas del código de buenas prácticas que es la que se conoce como dación + alquiler social. En esta situación, el deudor entregará la vivienda como pago de la deuda, pero tendrá derecho a vivir en ella en calidad de inquilino durante un lapso de 2 años, pagando una renta anual de hasta el 3% de la deuda pendiente.
Alquiler social por ley 1/2013
En caso de un ejecutado hipotecario que haya perdido su vivienda principal, pero el lanzamiento se haya suspendido de acuerdo a la Ley 1/ 2013, este podrá optar al alquiler de la vivienda por un período de hasta 5 años, pagando una renta anual del 3% del valor de la vivienda para el momento del remate de la misma.
Esta opción está contemplada en la ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (Ley 1/2013, del 14 de mayo).
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