Cláusula de vencimiento anticipado

Una cláusula de vencimiento anticipado es un tipo de cláusula establecida en la escritura de una hipoteca que ha adquirido importancia en los últimos años y que ha sido muy utilizada por los bancos cuando el deudor no pagaba una o varias cuotas del préstamo hipotecario.

¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado?

Las cláusulas de vencimiento anticipado permiten que el banco finalice el contrato hipotecario y exija la devolución de la totalidad del préstamo pendiente si el deudor incumple con el pago de varias cuotas.

¿Dónde se regula el vencimiento anticipado?

Se encuentra regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), por lo que se reconoce la posibilidad del acreedor de reclamar al deudor la deuda pendiente.

Tras el cambio normativo de 2013, se estableció que el incumplimiento de pago fuera como mínimo de 3 cuotas mensuales del préstamo hipotecario para limitar un poco la capacidad de las entidades bancarias.

1. Lo dispuesto en este Capítulo será aplicable al caso en que deje de pagarse una parte del capital del crédito o los intereses, cuyo pago deba hacerse en plazos, si vencieren al menos tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses. Así se hará constar por el Notario en la escritura de constitución y por el Registrador en el asiento correspondiente. Si para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere necesario enajenar el bien hipotecado, y aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha.

2. Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.

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Artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

¿Cuándo una cláusula de vencimiento anticipado es abusiva?

En muchos casos, la aplicación de esta cláusula por parte de los bancos suponía el desahucio de muchas familias por no poder hacer frente a las cuotas ni al capital pendiente del préstamo hipotecario.

En materia de defensa de consumidores, se ha empezó a valorar la posible abusividad de estas cláusulas en las hipotecas. La declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado provocaría un gran impacto para las entidades bancarias y financieras.

En los últimos años, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció en una sentencia que la cláusula de vencimiento anticipado podrá anularse por considerarse abusiva (aun cuando no se haya tenido que ejecutar todavía o cuando el banco haya esperado los 3 meses de impago previstos) si no se cumplen una serie de circunstancias en el establecimiento de la cláusula en el contrato.

Los requisitos que se tienen que cumplir son:

• La obligación que se incumpla por parte del consumidor debe tener carácter esencial.
• El incumplimiento debe ser suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo hipotecario.
• El vencimiento de la totalidad de la deuda debe estar establecida como medida excepcional.
• El derecho nacional debe prever medios adecuados y eficaces para que el consumidor ponga remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo.