La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la que es únicamente propietaria, con la limitación de no tener derecho a su posesión y disfrute, que serán derechos del tercero que disponga del usufructo.
La nuda propiedad consiste en la titularidad de un bien, pero no implica necesariamente su posesión y disfrute, que dependen de quien tenga el usufructo del mismo.
¿Cómo se define la nuda propiedad?
En palabras del Diccionario Panhispánico del Español Jurídico, la nuda propiedad se define como titularidad de un bien o derecho con limitación de las facultades inherentes al derecho de propiedad por corresponder la posesión a un tercero, el usufructuario.
¿Qué implica la nuda propiedad?
Como hemos dicho, la nuda propiedad consiste en la propiedad de un bien pero sin tener el uso y disfrute del mismo. El nudo propietario es la persona titular de ese derecho. Es el "dueño" del bien, pero sus facultades sobre él están muy limitadas.
Para entender mejor lo que es la nuda propiedad, debemos explicar en qué consiste el pleno dominio o la plena propiedad: consiste en la titularidad de la plena propiedad de un determinado bien. Se divide en:
- Nuda propiedad: es el derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño de un bien con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él.
- Usufructo: es el derecho de goce, uso y disfrute de una persona (usufructuario) sobre el bien que pertenece al nudo propietario.
La nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes aunque recaigan sobre un mismo bien. Así, la plena propiedad se tendrá cuando usufructo y nuda propiedad coincidan en la misma persona.
¿Cuáles son las diferencias entre la nuda propiedad y el usufructo?
La nuda propiedad y el usufructo son derechos distintos y, por tanto, se pueden establecer las siguientes diferencias:
- El nudo propietario es el propietario pero no tiene el uso y disfrute.
- El usufructuario tiene el uso y disfrute pero no la propiedad.
- El nudo propietario solo podrá disfrutar de la vivienda cuando finalice el usufructo (muerte del usufructuario, generalmente).
- El usufructuario podrá disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho.
- El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí vender la nuda propiedad a un tercero.
- El usufructuario puede alquilar la vivienda y obtener una renta. También puede vender el usufructo a un tercero.
En definitiva, aunque el nudo propietario es el dueño de la vivienda, prácticamente no tiene nada. Por ello, se dice que la nuda propiedad es la "propiedad desnuda".
¿Cuándo adquiere el nudo propietario el uso y disfrute?
El pleno dominio sobre una finca usufructuada se consolida cuando la propiedad y el uso y disfrute se reúnen en una misma persona. Es decir, cuando la nuda propiedad y el usufructo se reúnen en una sola persona.
La consolidación del pleno dominio se producirá en la persona del nudo propietario por venta del usufructo o por extinción del usufructo.
Venta del usufructo
En caso de que el usufructuario decida vender su derecho de usufructo, lo más habitual es venderlo al nudo propietario.
A partir de esta adquisición del usufructo, el nudo propietario adquiere el pleno dominio (propiedad y uso y disfrute).
Extinción del usufructo
Son causas de extinción del usufructo, entre otras:
- Muerte del usufructuario. Cuando fallece el usufructuario el goce, uso y disfrute del bien usufructuado pasa al nudo propietario. Si el usufructo corresponde a varias personas en proindiviso, el nudo propietario no recibe el pleno dominio hasta la muerte de todos los usufructuarios.
- Cumplimiento del plazo por el que se constituyó. En el caso de morir el usufructuario antes del plazo estipulado, también pasará al nudo propietario el uso de lo usufructuado, salvo pacto contrario.
- Cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo. Si el usufructo se atribuye hasta que el nudo propietario contraiga matrimonio, por ejemplo, después de casarse éste recibirá el pleno dominio.
¿Qué derechos tiene el nudo propietario?
Corresponden al nudo propietario los siguientes derechos:
- Derecho de propiedad: El nudo propietario ostenta la propiedad del bien, aunque no tiene el derecho de uso y disfrute.
- Derecho a vender la nuda propiedad: el nudo propietario podrá vender el bien usufructuado a un tercero, pero siempre respetando los derechos del usufructuario.
- Derecho de hipotecar la nuda propiedad.
- Derecho de realizar obras y mejoras: el nudo propietario podrá realizar obras y mejoras en la finca usufructuada, siempre que no perjudique al usufructuario.
- Derecho a que se le restituya el uso y disfrute: terminado el usufructo, el nudo propietario recuperará el uso y disfrute del bien.
¿Qué obligaciones tiene el nudo propietario?
Entre las obligaciones del nudo propietario podemos citar las siguientes:
- Abono de las reparaciones extraordinarias.
- Respetar el derecho del usufructuario: el nudo propietario no podrá alterar la forma ni la sustancia de la cosa usufructuada, ni realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario.
- Pago de los tributos e impuestos que le correspondan.
- Abonar la hipoteca de lo usufructuado.
- Responder ante el usufructuario, si la finca se embarga o se vende judicialmente para el pago de deudas.
- Gastos de comunidad: el pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario del inmueble.