La nuda propiedad, también denominada mera propiedad, es el concepto que se utiliza para definir el derecho que mantiene una persona sobre una cosa cuando se es únicamente propietaria de ella, sin contar con el derecho de gozar y usar el bien. Este derecho fue cedido a quien tiene el usufructo sobre la cosa.
Cuando se posee un bien, concurren dos derechos: el de usar y gozar la cosa y, por otro lado, el de propiedad sobre ella. Mientras que el derecho de uso y goce del bien se llama usufructo, el derecho de propiedad y disposición de la cosa (como ceder o vender) se llama nuda propiedad.
Este derecho es común en el ámbito sucesorio. Por ejemplo, cuando los hijos heredan la nuda propiedad de un inmueble, pero el derecho de usufructo se ha reservado para el cónyuge que ha enviudado. También en el caso de una persona jubilada y sin herederos que decide vender su derecho de propiedad sobre un inmueble, pero con la garantía de poder disfrutar del bien lo que le resta de vida o hasta que se termine el usufructo.
Régimen jurídico de la nuda propiedad en Chile
En la legislación chilena el concepto de nuda propiedad se precisa a partir de la definición de dominio. Así se señala en el artículo 582 del Código Civil chileno:
El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real de una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra ley o contra derecho ajeno.
La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.
El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real de una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra ley o contra derecho ajeno.
La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.
Artículo 582 del Código Civil
De esta manera, cuando se dispone de la propiedad y además su uso y goce de un bien, usualmente se denomina propiedad plena o dominio pleno, y la persona que ostenta estos derechos se llama simplemente propietario.
Por otro lado, la persona que solo tiene la nuda propiedad se denomina nudo propietario y la persona que mantiene los derechos de uso y goce se llama usufructuario.
Algunas normas y derechos que rigen sobre la nuda propiedad de acuerdo con el Código Civil en Chile:
El artículo 773 establece que la nuda propiedad puede transferirse por venta, donación u otro acto entre personas. También indica que puede transmitirse (heredarse) por causas de muerte.
La nuda propiedad puede transferirse por acto entre vivos, y transmitirse por causa de muerte.
El usufructo es intransmisible por testamento o abintestato.
Artículo 773 del Código Civil
El artículo 779 indica que el nudo propietario puede hacer reparaciones o mejoras sobre un bien inmueble con usufructo, siempre y cuando, no perjudique al usufructuario en el ejercicio de sus derechos.
No es lícito al propietario hacer cosa alguna que perjudique al usufructuario en el ejercicio de sus derechos; a no ser con el consentimiento formal del usufructuario.
Si quiere hacer reparaciones necesarias, podrá el usufructuario exigir que se hagan en un tiempo razonable y con el menor perjuicio posible del usufructo.
Si transfiere o transmite la propiedad será con la carga del usufructo constituido en ella, aunque no lo exprese.
Artículo 779 del Código Civil
El artículo 2418 dicta que la nuda propiedad puede hipotecarse. Esto significa que la hipoteca puede constituirse sobre la propiedad. Esto también abarca el derecho de hipotecar cuando solo se tiene la nuda propiedad sobre el inmueble.
La hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes raíces que se posean en propiedad o usufructo, o sobre naves.
[...]
Artículo 2418 del Código Civil
Transferencia de la nuda propiedad
La nuda propiedad puede ser transferida libremente (vendida, cedida) a una persona distinta del dueño. No obstante, el adquirente sólo podrá ejercer sus derechos de propietario −respecto al uso y goce del bien o la facultad de arrendar− únicamente cuando se haya extinguido el derecho del usufructuario.
Puede ocurrir que una persona compre solo la nuda propiedad de la cosa y deje vigente el derecho de usufructo por el plazo previamente establecido. Sin embargo, por temas prácticos y comerciales, en Chile normalmente se venden conjuntamente ambas potestades. Esto se establece en la misma escritura de compraventa o mediante contratos separados.
También puede suceder que el usufructuario renuncie a su derecho y, de esta manera, el nuevo dueño obtiene el dominio pleno del bien.
La nuda propiedad se consolida en dominio cuando el usufructo termina, ya sea por término el cumplimiento del plazo o por la muerte del usufructuario. Es decir, al finalizar el usufructo, el nudo propietario pasa a ser propietario pleno y puede usar y gozar el bien.