Bien inmueble es aquella cosa que tiene una ubicación fija en el espacio, que no puede ser desplazada, o de hacerlo se produciría un detrimento en su naturaleza. Precisamente su nombre proviene del latin inmobilis que significa inamovible.
Por el contrario, los bienes que pueden ser desplazados se denominan muebles, y los que se desplazan por sí mismos, como los animales, entran en la categoría de semovientes.
Sin embargo, según las diferentes doctrinas, hay bienes patrimoniales que, en función del criterio de movilidad, podrían ser catalogados como inmuebles algunos bienes muebles.
Más allá de esto, la posesión o uso de bienes inmuebles genera derechos y obligaciones.
Clasificación de los bienes inmuebles
Los bienes inmuebles se pueden clasificar de acuerdo a diferentes criterios. Estos son: por naturaleza, incorporación, destino y analogía.
- Bienes inmuebles por naturaleza. El bien inmueble natural por antonomasia es el suelo. También forman parte de esta categoría minas, canteras y cuerpos de agua.
- Bienes inmuebles por incorporación. Son todas aquellas estructuras o cosas que se adhieren al suelo de manera fija, y que no pueden separarse de éste sin detrimento de su materia o sin deteriorarse. Desde este punto de vista, se consideran parte de un bien inmueble cosas muebles como las instalaciones sanitarias o eléctricas. También las maquinarias o instalaciones empotrados en un edificio.
- Bienes inmuebles por destino. Son bienes muebles que están al servicio de un inmueble. Se guían por el axioma de que la cosa accesoria sigue a la principal.
- Bienes inmuebles por analogía. Se trata de derechos que acompañan un bien inmueble, por ejemplo, servidumbre de paso, derecho a instalar carteles, entre otros. Es decir, derechos de superficie que se pueden comprar, arrendar, vender o transferir juntos o por separado.
Derechos que se derivan de la propiedad de un bien inmueble
La posesión de toda cosa, mueble o inmueble, genera derechos reales para el propietario. Estos se clasifican en principales y accesorios.
Dentro de los derechos principales, el más evidente es el derecho a la propiedad. Se denomina dominio, e implica la facultad jurídica de disponer de la cosa en el marco de las limitaciones que establecen las leyes. A su vez, la propiedad da origen a otros derechos como:
- Ocupación.
- Acceso.
- Tradición.
- Sucesión por causa de muerte.
Dentro de los derechos principales también se encuentran el usufructo y la servidumbre. El derecho de usufructo implica la posibilidad de disfrutar de la cosa mientras conserve su sustancia. La servidumbre es un derecho real sobre un inmueble ajeno, para utilidad del propio.
Entre los derechos reales accesorios se encuentran la prenda y la hipoteca. Implican que el bien inmueble garantiza el cumplimiento de una deuda. El derecho de propiedad prevalece sobre el accesorio. Por lo tanto, el propietario puede reclamar la propiedad ante el incumplimiento de la obligación.
Obligaciones de los propietarios de inmuebles
Respecto de las obligaciones, los propietarios de bienes inmuebles tienen algunas obligaciones básicas:
Registro del inmueble
Los propietarios tienen obligación de inscribir los títulos que constituyan, transmitan, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre el inmueble de su propiedad.
Pago de impuestos y contribuciones
En casi todo el mundo los propietarios de inmuebles deben abonar los llamados impuestos a la propiedad. Las tasas, organismo encargado de su recaudación y valores pueden ser diferentes.
Además, según el régimen impositivo pueden recaer varios gravámenes sobre un mismo inmueble. Por ejemplo, según la jurisdicción, los inmuebles están gravados por un impuesto en relación a la propiedad y tasas provinciales o municipales.
Igualmente se deben abonar los impuestos que correspondan en el caso de transmisión de la propiedad.
Mantenimiento en buen estado de conservación
Los propietarios de inmuebles tienen obligación de conservar la edificación en buen estado y hacer un uso adecuado de la misma.
Esta obligación se fundamenta en razones de seguridad y salubridad. Además, deben respetar las normas específicas sobre inmuebles. Por ejemplo, por razones culturales o turísticas, en algunas ciudades se determinan los colores que pueden utilizarse para pintar las fachadas.
También se deben tener en cuenta normas aplicables de medio ambiente, patrimonio histórico o cultural y rehabilitación urbana.
Cumplimiento de las normas reglamentarias en el caso de ser propietario de una unidad en propiedad horizontal
El régimen de propiedad horizontal tiene sus propias características, ya que el propietario tiene derechos y obligaciones sobre su propio espacio y los espacios comunes.