Cesión de remate

La cesión de remate es un negocio jurídico entre el ejecutante y también adjudicatario de un bien inmueble en una subasta pública y un tercero, por el que este adquiere el derecho de propiedad del bien subastado antes de que su titularidad pase al adjudicatario, y a cambio de un precio de cesión de remate.
Ideas clave
  • La cesión de remate es un negocio jurídico que surge al amparo del procedimiento de ejecución por subasta de bienes, normalmente inmuebles hipotecados.
  • La cesión de remate permite la transmisión de la propiedad del bien subastado a una persona distinta del adjudicatario de la subasta, lo que implica ventajas fiscales.
  • El precio de la cesión de remate puede ser igual, superior o inferior al precio de adjudicación de la subasta.
  • Al ejecutado hipotecario no le afecta el precio que se pacte para la cesión de remate, sino el precio de adjudicación, que es el que le minora su deuda o lo libera de ella.
  • Solo pueden ceder el remate a un tercero el ejecutante de la subasta o los acreedores posteriores.

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¿Qué es una cesión de remate?

La cesión de remate es un negocio jurídico independiente de la subasta judicial de bienes inmuebles pero relacionado con ella, por el que el ejecutante adjudicatario del inmueble prefiere ceder la propiedad a un tercero a cambio de un precio.

En el ámbito de las subastas judiciales para la ejecución de deudas, normalmente de bienes inmuebles hipotecados, se permite este peculiar negocio jurídico por el cual el ejecutante (en este caso un banco), que resulta ser el adjudicatario final del bien en la subasta, tiene un plazo limitado para poder ceder o transmitir la propiedad a otra persona, en lugar de mantenerla. A cambio, esa tercera persona debe pagar lo que se llama el precio de la cesión de remate. 

¿Dónde se regula la cesión de remate?

La cesión de remate está regulada, aunque de forma muy somera, por el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que resulta de aplicación también a los bienes inmuebles e hipotecados en virtud de los artículos 655 y 681.

3. Solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. Igual facultad corresponderá al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicación del bien o bienes subastados.

Artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

¿Qué fundamento tiene la cesión de remate?

La cesión de remate tiene su razón de ser en el interés del ejecutante de una subasta hipotecaria, que es cobrar su deuda, pero no adquirir la vivienda hipotecada

Si no se ejercita la cesión de remate, y el banco ejecutante acaba siendo el adjudicatario de la vivienda en la subasta judicial, tendría que pagar el precio de la adjudicación y, además, conservar una vivienda que no desea conservar, teniendo que hacer las gestiones posteriores para poder enajenarla y obtener alguna compensación económica por la operación. Además, tendría que hacer frente al pago de tributos correspondientes a la adquisición de la vivienda.

Con la cesión de remate, se le ofrece la oportunidad de transmitir la propiedad a otra persona y obtener así un precio por la vivienda, aunque haya tenido que satisfacer previamente el precio correspondiente a la adjudicación en la subasta.

Pero, en realidad, el banco no transmite la propiedad, porque nunca llega a tenerla. Lo que hace es ceder la oportunidad de adquirir la propiedad. Con ello, se evita tener que hacer frente al pago de los impuestos, que pasan automáticamente a ser responsabilidad del cesionario (el verdadero adquirente de la vivienda).

¿Existen limitaciones al precio de la cesión de remate?

La Ley de Enjuiciamiento Civil no establece ninguna limitación a la fijación del precio de la cesión de remate, por lo que este se regirá por el principio de la autonomía de la voluntad, y será el que cedente y cesionario acuerden libremente.

Ello implica que el precio de la cesión de remate puede resultar ser igual al que se fijó como precio de adjudicación en la subasta, o bien superior o incluso inferior. Las consecuencias de cada escenario son las siguientes:

  • Si el precio de la cesión de remate es igual al precio de adjudicación, el ejecutante (el banco) recupera por entero el dinero que tuvo que satisfacer en la subasta.
  • Si el precio de la cesión de remate es inferior al precio de adjudicación, se dice que hay una cesión de remate a pérdida, y el banco ejecutante es el que asume la pérdida.
  • Si el precio de la cesión de remate es superior al precio de adjudicación, se descuenta la ganancia de la parte de deuda ejecutada, y en caso de que haya un exceso, se pone este a disposición de los acreedores posteriores.

En cualquier caso, el deudor hipotecario no resulta perjudicado por un precio de cesión de remate inferior al precio de adjudicación fijado en la subasta, ya que este último es el único que le afecta, y el único que debe figurar en el decreto de adjudicación.

Así, el precio de adjudicación será el que se tome en consideración para minorar la deuda del ejecutado o para liberarlo por completo de ella.

¿Quién puede ejercitar la cesión de remate?

Conforme al artículo 647.3, la cesión de remate solo puede ser ejercida por el propio ejecutante (el banco en las ejecuciones hipotecarias) o por los acreedores posteriores, y tanto uno como otros deberán participar en la subasta reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero.

El ejecutante podrá ejercerla tanto si participa como postor y resulta ser adjudicatario como si acaba solicitando la adjudicación del inmueble en los casos en que la ley prevé esa posibilidad. También cuando no ha aparecido ningún postor y la subasta ha quedado desierta (artículo 671).

¿En qué plazo se debe ejercitar la cesión de remate?

El artículo 647.3 no establece ningún plazo determinado para ejercer la cesión de remate. Tan solo se indica que se deberá hacer previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate.

El artículo 670.1, a propósito de la aprobación del remate al mejor postor, fija un plazo de 40 días para consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones el total del precio total del remate.

Por otro lado, el artículo 670.3 establece un plazo de 20 días para que el ejecutante ejercite el derecho a solicitar la adjudicación del inmueble a su favor en determinados casos.

Por todo ello, se entiende que el banco ejecutante tendrá 20 días para solicitar la adjudicación, y otros 40 para ejercitar la cesión de remate antes de que transcurra el plazo fijado para consignar el total del precio del remate.

Si transcurren los plazos citados sin que el ejecutante haga uso del derecho de cesión del remate, la vivienda subastada pasará a ser de su propiedad, y cualquier otra transmisión posterior se considerará una compraventa, teniendo que hacer frente a la tributación correspondiente a ambas adquisiciones.

¿Qué formalidades debe cumplir la cesión de remate?

Para su validez, el cedente y el cesionario deberán comparecer ante el letrado de la Administración de Justicia para verificar la cesión y para que el cesionario la acepte.

En el mismo acto se podrá pagar el precio del remate o bien consignarlo en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones.

En todo caso, la verificación de la cesión ante el letrado de la Administración de Justicia deberá producirse antes o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá constar documentalmente.

Posteriormente, en el Registro de la Propiedad se inscribirá la cesión a favor del cesionario junto a la que se practique del decreto de adjudicación, pudiendo figurar precios distintos de una y otra, ya que el precio que afecta al deudor, y por el que se puede instar la cancelación de deuda en el Registro, es el precio de adjudicación.

¿El precio del remate y el precio de la cesión de remate son lo mismo?

Por último, es importante tener en cuenta que se trata de dos conceptos distintos. La Resolución de 19 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, aclara las diferencias, y también con otro concepto similar:

  1. El precio de remate es el importe de la mejor puja cuando en la subasta hay postores.
  2. El precio de la cesión de remate es el acordado entre adjudicatario ejecutante y cesionario (y verdadero adquirente del inmueble), que puede ser igual, inferior o superior al precio de remate o al de adjudicación.
  3. El precio de adjudicación, por otro lado, es estrictamente el importe por el que el banco ejecutante adquiere el inmueble cuando no existen otros postores.

¿En qué se diferencia la cesión de remate de la cesión de créditos?

La cesión de remate cede el derecho a adquirir la titularidad del bien una vez subastado y adjudicado; en cambio, la cesión de créditos se refiere a la cesión de un derecho a cobrar un crédito o deuda del deudor.

Por la cesión de crédito, el cesionario pasa a ser el nuevo acreedor y posterior ejecutante en caso de que se ejecute la deuda.

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