Cargas de una vivienda

Las cargas de una vivienda son derechos que terceras personas tienen sobre la misma, pudiendo suponer en ciertos casos una limitación del uso y la propiedad de la vivienda, y en otros casos obligaciones de pago pendientes.

De ahí que resulte imprescindible comprobar que una vivienda está libre de cargas antes de comprarla o recibirla a título gratuito (por herencia o donación).

¿Cuáles son las principales cargas de las viviendas?

De las posibles cargas que puede tener una vivienda, las más habituales son las siguientes:

1. Hipoteca. Es una carga sumamente frecuente, teniendo en cuenta que gran cantidad de personas tienen que comprar sus casas con hipoteca y que pueden tardar décadas en pagarla. Si una vivienda está hipotecada, lo normal es que la hipoteca se cancele antes de su venta, o incluso, en el mismo acto de compraventa. También existe la posibilidad de que el comprador se subrogue en la hipoteca.
2. Embargos. Otra carga habitual en las viviendas son los embargos, que pueden haber sido declarados por la Administración Pública o judicialmente. En ambos casos, supone que el inmueble podrá ser objeto de subasta si el deudor no paga la deuda a tiempo para evitarlo.
3. Usufructos. Si una vivienda tiene un usufructo, significa que hay una persona distinta a su propietario que tiene su uso y disfrute. Por lo tanto, ninguna otra persona tiene derecho a vivir en ese inmueble mientras dure el usufructo (que puede incluso ser vitalicio).
4. Deudas por suministros. Una vivienda puede tener cargas por suministros sin pagar, como pueden ser la luz o el agua.
5. Deudas con la comunidad de propietarios. También es posible que una vivienda tenga cargas porque su propietario haya dejado cantidades pendientes de pagar a la comunidad de vecinos.
6. Cargas tributarias. Otra posibilidad es que el inmueble tenga cargas por impuestos impagados. Hablamos concretamente de:
   • El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
   • El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como plusvalía municipal).
   • El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
7. Arrendamiento. En caso de que una vivienda tenga un contrato de arrendamiento en vigor, supondrá una carga en la medida en que debe ser respetado hasta su extinción.
8. Servidumbres. La servidumbre es un gravamen que recae sobre una vivienda en favor de un tercero. La más habitual es la servidumbre de paso.

¿Cómo se puede saber si una vivienda está libre de cargas?

Antes de adquirir un inmueble, resulta de vital importancia comprobar que no tiene cargas de ningún tipo.

Por ello, para asegurarse de que no existen cargas habrá que seguir los siguientes pasos en función del tipo de carga:

Hipotecas, cargas fiscales y embargos

Para saber si una vivienda tiene cargas de este tipo, se puede pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad. Se puede hacer de forma presencial, o bien, por Internet, a través de la página web del Colegio de Registradores.

Ahora bien, la nota simple es informativa, por lo que a través de la misma no se obtiene información, por ejemplo, de derechos ya cancelados. Para poder obtener una información más completa, se debe solicitar una certificación, documento en el que aparecerán los derechos extinguidos, y que está firmada por el Registrador.

Cargas tributarias

Se puede comprobar que una vivienda no tiene cargas por impuestos solicitando al propietario los justificantes de pago de los mismos.

Cargas con la comunidad de propietarios

Para asegurarse de que un inmueble está libre de cargas con la comunidad de vecinos se debe solicitar un certificado a tal efecto al Presidente de la Comunidad o al Administrador de Fincas.

¿Qué ocurre si se adquiere una vivienda con cargas?

En caso de que una vivienda tenga cargas, éstas pasarán al nuevo propietario de la misma con independencia de que el inmueble lo adquiera por compraventa, herencia o donación.

Así por ejemplo, si una vivienda tiene un contrato de arrendamiento en vigor o un usufructo, su nuevo propietario tendrá que respetar estos derechos. Si tiene deudas por impuestos, hipoteca, suministros o con la comunidad de vecinos, la persona que la adquiera tendrá que hacerse cargo de estos pagos.

Por ello, antes de adquirir una vivienda por cualquier concepto, es fundamental comprobar que se encuentra libre de cargas.

Es aconsejable contar con los servicios de un abogado experto en derecho inmobiliario, ya que este profesional domina todos los trámites a realizar para descartar que el inmueble tiene cargas. En caso contrario, se pueden tener problemas graves al convertirse en propietario de una vivienda.

Más información

• ¿Qué son las cargas de una vivienda y cómo se pueden consultar?

Revisado por expertos

Jessica García Gutiérrez

Abogada especialista en derecho inmobiliario

6 años colegiada

Colegio de Abogados de Madrid (nº 126.953)

Página Web

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