Asiento registral

Un asiento registral en principio es toda anotación o inscripción en un registro. Cualquier acción publicable reflejada en la estructura formal, como el libro o documento registral.

Existen diferentes tipos de asientos registrales que solo pueden ser modificados con consentimiento del titular o por sentencia judicial. Quedan a salvaguarda de los tribunales y garantizan así la seguridad jurídica de los actos registrados.

Tipos de asiento registral

Los tipos de asiento registral son varios, pero los principales que se pueden mencionar son los siguientes.

Asiento de presentación

El asiento de presentación se realiza cuando se acude al Registro para la inscripción de un título. Determina en qué momento se presentan los títulos por el interesado y tiene una vigencia de 60 días hábiles.

Esta presentación supone una petición de inscripción en el Registro. Mediante el principio de rogación se da inicio al procedimiento registral.

Asiento de inscripción

Se deja constancia de datos específicos del título que se ha presentado con la transcripción de:

• Derecho que se desea inscribir.
• Datos de identificación.
• Las personas físicas o jurídicas intervinientes.
• Tipo de titulación que se presentó.
• Situación fiscal del documento.

Este asiento registral es una representación formal que se fija mediante un extracto de los actos y contratos que deban ser registrados.

Inmatriculación

La inmatriculación consiste en una descripción completa de la finca y de documento que acredite la titularidad de quien pretende su inscripción. Para que este asiento sea posible, la finca no debe estar inscrita previamente por otra persona.

Los requisitos para la inmatriculación son:

• Título que acredite la adquisición.
• Certificado catastral descriptivo y gráfico de la finca.
• Estar catastrada a nombre del titular o de quien se lo concedió.

Anotación preventiva

Esta se asienta de manera extensiva en el Registro de la Propiedad de manera temporal, por lo que se clasifica dentro de los asientos transitorios. Lo que se inscribe es una situación jurídica especial de las que se encuentran prefijadas por la ley vigente.

Asiento registral de cancelación

La cancelación de un asiento se realiza mediante el tachado, borrón o rallado. Por lo general, se cancela con otro del mismo tipo, es decir otra anotación o inscripción según corresponda.

La finalidad es suprimir la eficacia que suponía el asiento registral que se desea cancelar o parte de este, como sus motivos.

Nota marginal

Algunas de estas notas marginales que se incluyen dentro de la categoría de asiento registral son indefinidas, otras temporales. El objetivo es complementar un asiento registral con hechos que se relacionan al original.

Las notas marginales pueden responder a diferente índole, entre ellas:

• Notas de referencia: relacionan asientos registrales entre sí.
• Notas de modificación jurídica: se deja constancia de un cambio que ha sucedido en una situación jurídica inscrita previamente.
• Notas de publicidad: aportar información sobre determinadas situaciones que afectan a una finca.

Rectificación de asiento registral

La rectificación de asiento registral tiene por finalidad la reparación de una inexactitud en los derechos inscribibles. Estos se aplican cuando existen divergencias entre la realidad jurídica y lo que se manifiesta en el asiento registral.

Algunos ejemplos:

1. Se produjo un cambio real que aún no ha sido asentado en el Registro, es de las consideradas inexactitud normal.
2. La titularidad que se publica no ha sido validada de la manera adecuada.
3. Se produce la extinción de la titularidad.
4. La inscripción de la titularidad no se ha realizado de forma correcta.
5. Accede al Registro un título posterior que no es compatible con el original.

Con respecto a la exactitud de los asientos registrales, se genera un límite a la rectificación y se vincula con casos como:

• Existen limitaciones que surgen de las normativas vigentes, legales.
• El estado civil de las personas, con la única excepción de aquellos que afectan a los derechos inscritos.
• Los derechos reconocidos o notorios.

Clases de asientos en el Registro de la Propiedad

Los asientos en el Registro de la Propiedad responden al principio de publicidad registral. Con el hecho de publicar los derechos y las titularidades se obtiene la seguridad jurídica necesaria en el sector inmobiliario. Estos se distinguen en varias clases.

1. En función que cumplen para el bien al cual se vinculan:
   • Asientos principales: tienen función independiente del resto. En estos se ubican los asientos de inscripción, anotaciones preventivas y cancelaciones.
   • Asientos accesorios: su función depende siempre de otro asiento y entre estos se encuentran las notas marginales.
2. En función de la temporalidad: 
   • Asientos definitivos: se trata de asientos que no tienen un límite de tiempo, sino que aportan perpetuidad, como las inscripciones y cancelaciones.
   • Asientos provisionales: tienen un margen de tiempo limitado y luego podrán convertirse en definitivos o caducar como las notas preventivas y las notas marginales.
3. Según la presencia o extinción de un derecho determinado:
   • Positivos: dan lugar a la publicación de un derecho de titularidad.
   • Negativos: lo que se manifiesta es la extinción de ese derecho.

Conclusión

El asiento registral es toda anotación o inscripción de hechos, actos o contratos inscribibles en un registro formal. Es la constancia considerada de carácter formal y solemne donde se expresa la condición específica de un título o derecho.

Existen diferentes tipos de anotaciones registrales como la presentación, la inscripción, la cancelación, las notas preventivas y las notas marginales.

No todo lo inscrito siempre es lo exacto, por lo que se prevé la posibilidad de proceder a la rectificación de un asiento registral. Modificación que se realiza en casos donde la realidad jurídica no tiene exactitud con lo inscrito. Así mismo, la normativa prevé limitaciones a ciertos actos o contratos que no podrán ser rectificados.

En todo caso, es recomendable consultar con un abogado especializado en la materia para evitar litigios futuros.