Arrendamiento de industria

El arrendamiento de industria es una figura muy similar al arrendamiento de local de negocio, que implica la cesión y explotación de un negocio, por parte del propietario, por un costo y tiempo específico.

Una de las características principales de este tipo de contrato es que la parte arrendataria no sólo alquila el local, como espacio físico, sino el negocio en sí y todos los elementos que se requieren para continuar con la actividad empresarial.

¿Qué es el arrendamiento de industria?

El arrendamiento de industria es un contrato o acuerdo en el que una de las partes involucradas (parte arrendadora) propietaria de la empresa, se encuentra en la obligación de ceder el uso y explotación de dicha empresa a la otra parte involucrada (parte arrendataria) por un costo y tiempo determinado.

En otras palabras, se arrienda un local con la actividad que allí se desarrolla y todos los elementos que son claves para su funcionamiento, como, por ejemplo, mobiliario, maquinaria, equipos informáticos, personal… así como licencias, derechos de propiedad industrial, clientela, el prestigio comercial, entre otros.

¿Cuál es la regulación de los contratos de arrendamiento de industria?

Los arrendamientos de industria carecen de una regulación específica, pero según lo estipulado por la doctrina del Tribunal Supremo, se rigen por los artículos 1546 y siguientes del Código Civil. Por esta razón, a este tipo de contratos no se les aplica la Ley de arrendamientos urbanos.

Diferencias existentes entre el arrendamiento de industria y arrendamiento de local

El contrato de arrendamiento de industria y el contrato de arrendamiento de local tienen muchas similitudes, pero también muchas diferencias respecto al objeto de contrato, su regulación e implicaciones legales.

Objeto del contrato

La principal diferencia entre ambos contratos es su objeto, es decir, aquello que se arrienda. Mientras que, en el contrato de arrendamiento de local, el objeto recae sobre el espacio físico o local; en el de industria, no sólo recae sobre el local, también sobre el negocio o industria que se ejerce en el mismo.

Régimen legal

Los contratos de arrendamiento de local y de industria se someten a las voluntades de las partes, pero se rigen por diferente legislación.

Todo aquello que no esté regulado en el contrato de local, halla su regulación en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, subsidiariamente, según lo establecido en el Código Civil. El arrendamiento de industria o negocio, en cambio, se encuentra regulado únicamente por el Código Civil.

Fianzas

En el arrendamiento de industria no se suele prestar fianza, pero en el arrendamiento de local de negocio el arrendatario ha de entregar dos o más mensualidades del importe de la renta como fianza.

¿Cuáles son las principales obligaciones del arrendador y el arrendatario en este tipo de arrendamientos?

Las relaciones entre arrendador y arrendatario a lo largo de la duración del contrato implican ciertas obligaciones, entre ellas, el cumplimiento de las obligaciones fundamentales y el deber de cuidado y mantenimiento de los elementos necesarios para el funcionamiento del negocio.

Por parte del arrendador:

1. Hacer entrega de la cosa objeto de contrato.
2. Efectuar, durante el periodo de arrendamiento, las reparaciones necesarias con el fin de conservar todos los elementos del negocio en perfecto uso.
3. Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento durante el tiempo acordado.

Por parte del arrendatario:

1. Pagar el costo del arrendamiento en las condiciones acordadas.
2. Hacer uso de la cosa arrendada, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se deduzca de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
3. Cancelar los gastos que origine la escritura del contrato.

En caso de incumpliendo por parte del arrendatario, se podrá solicitar la rescisión del contrato y exigir una indemnización por daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

¿Cómo son los plazos de duración del arrendamiento de industria o negocio?

Los contratos de arrendamiento de industria o negocio que se establecieron por un tiempo determinado, finalizarán en la fecha fijada sin necesidad de requerimiento.

Si, en caso de finalizar el contrato, el arrendatario continúa desarrollando la actividad comercial a lo largo de 15 días sin que el arrendador manifieste su oposición, el contrato será prorrogado al producirse una tácita reconducción.

En este sentido, el contrato de arrendamiento de se prorrogará, según el tiempo fijado:

• Se prorrogará por años, si se ha fijado un alquiler anual.
• Se prorrogará por meses, si se establece un alquiler mensual.
• Se prorrogará diariamente, si se fijó un alquiler diario.

¿Es procedente el desahucio en los contratos arrendamientos de industria?

En cualquier contrato de arrendamientos de industria es procedente el desahucio por las siguientes causas:

• La falta de pago en el costo acordado.
• La expiración del término convencional o del fijado para la duración de los arrendamientos.
• La infracción de alguna de las condiciones estipuladas en el contrato.
• El hecho de destinar la cosa arrendada a usos o servicios que no fueron acordados y que la hagan desmerecer.

¿Cuáles son las consecuencias producidas al término del contrato?

Son muchas las consecuencias que se producen al término de un contrato de arrendamiento de industria. En primer lugar, se debe devolver tanto el inmueble como el negocio en las mismas condiciones en que fue entregado. Esto es libre de cualquier tipo de carga que pueda haber surgido sobre el negocio a lo largo de su duración.

Ahora bien, como el contrato de arrendamiento de industria implica la sucesión de la actividad empresarial, la misma conlleva la subrogación en las obligaciones tributarias, laborales y en materia de Seguridad Social que se produjeron tiempo antes a la transmisión. Cualquier incumplimiento de estas obligaciones permanecen en el negocio, con independencia de quien sea el titular del mismo.

Si, por el contrario, se produce la reintegración del negocio por parte del arrendatario al arrendador, este último puede hallarse con serias contingencias y deudas generadas durante la explotación del negocio, sobre todo si está pensando en continuar con la actividad empresarial.

En caso de continuar con el negocio, tales contingencias se trasladarán, por vía de la solidaridad, al nuevo explotador, quien no podrá eludirlas.