Arras penales

Las arras penales en el contrato de compraventa garantizan el cumplimiento del contrato.

Este tipo de arras no está regulado expresamente en el Código Civil español y se equiparan a las obligaciones con cláusula penal.

Testaferro

Las arras penales no suponen un anticipo del precio de la compraventa ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato principal.

¿Qué son las arras penales?

Son uno de los tipos de contrato de arras cuya función es garantizar el cumplimiento del contrato.

A diferencia de las arras confirmatorias y penitenciales, las arras penales no son un anticipo del precio de la compraventa ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato principal.

¿Cuáles son las características de un contrato de arras penales?

Como decimos, las arras penales se equiparan a las obligaciones con cláusula penal, siendo de aplicación los artículos 1.152 y siguientes del Código Civil.

Las principales características de las arras penales son:

Arras penales como indemnización de daños

La principal característica de las arras penales es que la cantidad entregada / recibida sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado, en caso de incumplimiento (artículo 1.152 del Código Civil español).

El pago de las arras penales no exime del cumplimiento de la obligación contractual

El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho.

Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada (artículo 1.153 del Código Civil español).

El Juez podrá moderar la cuantía de las arras penales

El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor (artículo 1.154 del Código Civil español).

¿Cuál es la cuantía de las arras penales?

La cuantía de las arras penales será la acordada por las partes. No existe regulación específica al respecto.

Normalmente el vendedor las devuelve por duplicado o un importe cierto, y el comprador pierde la cantidad entregada.

Modelo de arras penales

Si la parte vendedora incumpliere alguna de las obligaciones convenidas en el presente contrato, quedará obligada a devolver el doble de la cantidad recibida en concepto de indemnización por daños y perjuicios (o también se puede acordar un importe cierto, por ejemplo: 3.000 €).

En caso de incumplimiento por la parte compradora de su obligación de pago, perderá las cantidades abonadas hasta la fecha, haciéndolas suyas la vendedora (también se puede acordar un importe cierto, por ejemplo: 3.000 €).

Igualmente, la parte cumplidora podrá resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o, exigir su cumplimiento.

Los contratantes reconocen y aceptan los efectos de la cláusula penal y su libre intención de incluirla en el presente contrato.

Incumplimiento de las arras penales

Las arras penales se activan en caso de incumplimiento del comprador o vendedor.

Como ya hemos mencionado arriba, sus efectos jurídicos, en caso de incumplimiento, son:

  • Si incumple el vendedor: las devuelve por duplicado o el importe cierto acordado.
  • Si incumple el comprador: pierde la cantidad entregada o paga al vendedor el importe cierto pactado.
  • El deudor tendrá que cumplir con su obligación contractual (independientemente de haber pagado la pena), salvo que expresamente le hubiere sido reservado este derecho.
  • Por último, el acreedor no podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de las obligaciones contractuales y el pago de las arras penales, salvo que expresamente le hubiere sido otorgada esta facultad.

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