Usucapión

La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo de adquirir derechos reales como el dominio (propiedad) por el transcurso de un determinado tiempo fijado en la ley, y con motivo de ejercer la posesión (poder de hecho) sobre el bien en cuestión.
Ideas clave
  • La prescripción adquisitiva se encuentra regulada en el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
  • La usucapión consiste en adquirir un derecho real sobre una cosa por la mera posesión durante un tiempo fijado por ley.
  • Existen dos tipos de prescripción adquisitiva según el tiempo legal requerido: breve y larga.
  • La prescripción adquisitiva breve se sustenta en un justo título y en la buena fe.

¿Qué es la usucapión en Argentina?

La prescripción adquisitiva, también denominada usucapión, nace como forma de otorgar el beneficio a aquel que demuestra interés en ejercer ese derecho, y a modo de castigo contra quien ha omitido hacerlo descuidando el bien.

La usucapión en Argentina se encuentra regulada en el Código Civil y Comercial de la Nación:

La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

Artículo 1897 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina

La posesión para prescribir deberá ser:

  • Ostensible (pública, visible para el resto de las personas).
  • Continua (ininterrumpida).

La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.

Artículo 1900 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina

Tipos de usucapión y requisitos

Según el tiempo legal requerido para que el juez declare la usucapión, se tratará de una prescripción adquisitiva breve o larga:

Prescripción adquisitiva breve

Es aquella que se sustenta en un justo título y en la buena fe. Los bienes inmuebles deberán poseerse, al menos, durante 10 años para poder solicitar la declaración de usucapión. Si fueran bienes muebles hurtados o perdidos, el plazo transcurrido deberá ser de 2 años.

El tiempo de la posesión se contará siempre desde el momento de la registración del justo título si la cosa fuere registrable (un auto, una casa, por ejemplo), según el artículo 1898.

La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.

Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.

Artículo 1898 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina

Prescripción adquisitiva larga

Según el artículo 1899 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, la prescripción adquisitiva larga tendrá lugar cuando no exista justo título o buena fe, y se exigirá que hayan transcurrido 20 años de posesión (conocido como posesión veinteañal).

Aquí no podrá invocarse contra quien pretende usucapir, la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe en la posesión. Esto se funda en la necesidad de seguridad jurídica, porque de otro modo nunca existiría certeza acerca de a quién corresponde el derecho real sobre la cosa.

Se requerirá que haya transcurrido el término de 10 años (prescripción adquisitiva breve) a quien posee una cosa mueble que no haya sido hurtada ni perdida aunque no la registre a su nombre, siempre que la haya recibido del titular que figura en el registro pertinente o de aquél a quien el primero haya cedido su derecho.

Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.

No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.

También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.

Artículo 1899 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina

¿Qué son el justo título y la buena fe?

Según el artículo 1902, el justo título es aquel que pretende transmitir derechos reales que se ejercen por la posesión, y está dotado de las formalidades necesarias que exige la ley, cuando quien lo otorga no goza de la capacidad necesaria para hacerlo, o no está legitimado a ese efecto. Importa la apariencia de legitimidad.

Por su parte, la buena fe implica no conocer ni haber podido conocer la falta de derecho a la posesión. Para las cosas registrables, esta buena fe requiere un examen de la documentación y de las constancias registrables.

El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.

La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.

Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.

Artículo 1902 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina

El comienzo de la posesión y la sentencia tras el juicio de usucapión

Cuando el juez declare que se ha producido la prescripción adquisitiva, deberá manifestar en la sentencia desde cuándo se es titular del derecho real. En la prescripción breve será desde el comienzo de la posesión (artículo 1903), y en la larga desde el momento de la sentencia.

La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.

La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión.

La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.

Artículo 1905 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina

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