Prescripción adquisitiva larga

La prescripción adquisitiva larga, también conocida como usucapión, es un modo de adquirir la propiedad de un bien inmueble mediante la posesión continua, pública, pacífica y con ánimo de dueño durante un período de veinte años.
Ideas clave
  • En Argentina, la prescripción adquisitiva larga, está regulada por el Código Civil y Comercial de la Nación, particularmente en los artículos 1892 a 1907.
  • Según el Código Civil y Comercial de la Nación, la posesión debe mantenerse sin el uso de la fuerza o violencia.
  • En Argentina, el poseedor debe comportarse como propietario, realizando actos de dominio sobre el bien.
  • Se requiere una sentencia judicial para que la prescripción adquisitiva larga sea reconocida legalmente. Para ello se deben presentar pruebas como testimonios y documentos de actos de dominio.
  • La prescripción adquisitiva larga puede interrumpirse por actos de reconocimiento del derecho del propietario original.
  • En Argentina, la buena fe y tener un título de propiedad pueden facilitar el proceso de usucapión.
  • La prescripción adquisitiva larga no aplica a menores de edad ni a personas con capacidad restringida, para quienes los plazos de prescripción se suspenden.
  • La prescripción adquisitiva larga puede aplicarse a cualquier bien inmueble, ya sea urbano o rural, registrado o no.
  • En Argentina es posible sumar los períodos de posesión de poseedores sucesivos para completar el período requerido.
  • La sentencia de usucapión debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble para tener efectos legales frente a todos.

¿Qué es la prescripción adquisitiva larga?

La prescripción adquisitiva larga, también conocida como usucapión, es un mecanismo legal por el cual una persona puede adquirir la propiedad de un bien inmueble tras poseerlo de manera continua, pública, pacífica y con ánimo de dueño durante un período prolongado.

En Argentina, este período es de veinte años. Este instituto tiene como finalidad regularizar situaciones de hecho prolongadas en el tiempo, otorgando seguridad jurídica tanto al poseedor como a la sociedad en general.

¿Dónde se regula la prescripción adquisitiva larga en Argentina?

La prescripción adquisitiva larga está regulada en el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Específicamente, los artículos 1892 y 1907 del Código establecen los requisitos y condiciones para que una persona pueda invocar la usucapión y adquirir la propiedad del bien.

Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.

No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.

También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes.

Artículo 1899 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina

Estos artículos detallan los elementos esenciales que deben cumplirse para que la posesión sea considerada válida para efectos de usucapión.

Requisitos para la prescripción adquisitiva larga

Posesión continua

La posesión debe ser ininterrumpida durante el período de veinte años. Esto significa que el poseedor debe mantener el control sobre el bien de manera constante, sin interrupciones significativas que puedan afectar la continuidad de la posesión.

La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.

Artículo 1900 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina

Posesión pública

La posesión debe ser pública, es decir, conocida por terceros. No debe ser una posesión clandestina o secreta, sino que debe ser evidente para la comunidad que el poseedor actúa como dueño del bien.

Posesión pacífica

La posesión debe ser pacífica, lo que implica que no debe haberse adquirido ni mantenerse mediante el uso de la fuerza o la violencia. La paz en la posesión es un requisito esencial para que se considere válida.

Ánimo de dueño

El poseedor debe tener el ánimo de dueño, es decir, debe comportarse como propietario del bien, realizando actos que demuestren su intención de ser considerado como tal. Esto incluye el uso y aprovechamiento del bien como si fuera el legítimo propietario.

Procedimiento para la prescripción adquisitiva larga

Para que la prescripción adquisitiva larga sea reconocida legalmente, es necesario obtener una sentencia judicial que declare la usucapión. El proceso judicial implica presentar una demanda ante el juez competente, acompañada de pruebas que demuestren el cumplimiento de todos los requisitos mencionados anteriormente.

Pruebas necesarias

Entre las pruebas que se suelen presentar en un proceso de usucapión se incluyen testimonios de vecinos y personas que puedan acreditar la posesión, así como documentos que demuestren el ejercicio de actos de dominio sobre el bien, como el pago de impuestos, mejoras realizadas en el inmueble, entre otros.

Interrupción de la prescripción

La prescripción puede ser interrumpida por actos de reconocimiento del derecho del propietario original. Por ejemplo, si el poseedor reconoce ante el verdadero propietario que no tiene derecho sobre el bien, la prescripción se interrumpe y el tiempo transcurrido hasta ese momento no se contabiliza para efectos de la usucapión.

Buena fe y título

Aunque la buena fe no es un requisito indispensable para la prescripción adquisitiva larga, tener un título de propiedad aunque sea defectuoso o estar de buena fe puede facilitar el proceso y brindar mayor seguridad jurídica al poseedor.

El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.

La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.

Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.

Artículo 1902 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina

Exclusiones

La prescripción adquisitiva larga no opera contra menores de edad ni personas con capacidad restringida. En estos casos, los plazos de prescripción se suspenden hasta que estas personas alcancen la mayoría de edad o recobren su plena capacidad.

Preguntas frecuentes sobre la prescripción adquisitiva larga

  • ¿Puede cualquier tipo de inmueble ser objeto de usucapión?: Sí, cualquier bien inmueble, ya sea urbano o rural, registrado o no registrado, puede ser objeto de usucapión siempre y cuando se cumplan los requisitos de posesión continua, pública, pacífica y con ánimo de dueño durante veinte años.
  • ¿Qué sucede si hay varios poseedores sucesivos?: En caso de que haya varios poseedores sucesivos, es posible sumar los períodos de posesión de cada uno (accesión de posesiones) para completar el período de veinte años necesario para la prescripción adquisitiva larga, siempre que haya continuidad en la posesión.
  • ¿Qué papel juega el Registro de la Propiedad Inmueble?: El Registro de la Propiedad Inmueble es fundamental para dar publicidad y seguridad jurídica a la adquisición del derecho de propiedad por usucapión. Una vez obtenida la sentencia judicial que declara la usucapión, debe inscribirse en el Registro para que surta efectos erga omnes (frente a todos).
  • ¿Es necesario un abogado para iniciar el proceso de usucapión?: Sí, es altamente recomendable contar con la asistencia de un abogado especializado en derecho civil para iniciar y llevar a cabo el proceso de usucapión, dado que se trata de un procedimiento judicial que requiere la presentación de pruebas y el cumplimiento de diversos requisitos legales.

Conclusión

La prescripción adquisitiva larga es un mecanismo legal que permite adquirir la propiedad de un bien inmueble tras poseerlo durante veinte años de manera continua, pública, pacífica y con ánimo de dueño.

Regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación, este proceso requiere de una sentencia judicial que declare la usucapión, y es fundamental contar con la asistencia de un abogado para asegurar el cumplimiento de todos los requisitos legales.

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