Justo título

Justo título es un requisito esencial en la adquisición de la posesión en el derecho, refiriéndose a un título válido y suficiente para transferir la propiedad de un bien, otorgado de manera legítima y sin vicios. Es indispensable para la usucapión ordinaria, donde el poseedor debe demostrar la buena fe y la existencia de dicho título.
Ideas clave
  • En Argentina, el justo título está regulado por el Código Civil y Comercial de la Nación.
  • Un justo título debe ser un documento válido, emitido por un legítimo propietario, sin vicios y con buena fe.
  • La usucapión ordinaria requiere un justo título y la buena fe del poseedor, con un plazo de posesión de 10 años.
  • Ejemplos de justo título incluyen contratos de compraventa, donaciones, permutas y adjudicaciones en remate judicial.
  • La inscripción del justo título en el registro correspondiente es esencial para su plena validez y oponibilidad frente a terceros.
  • Un título con vicios o defectos no puede ser considerado justo y puede invalidar la transferencia de la propiedad.
  • La legitimidad de un título se verifica mediante el cumplimiento de requisitos legales y la revisión de registros públicos.
  • Sin un justo título, la adquisición de propiedad por usucapión ordinaria no es posible, aunque puede ser factible por usucapión extraordinaria con un plazo de 20 años.

¿Qué es el justo título?

El justo título es un concepto clave en el derecho de propiedad en Argentina. Se refiere a un documento o acto jurídico que, a primera vista, es válido y suficiente para transferir la propiedad de un bien de una persona a otra.

Este título debe cumplir con ciertos requisitos legales para ser considerado legítimo, y su existencia es crucial en varios contextos legales, especialmente en la usucapión ordinaria.

¿Dónde se regula el justo título en Argentina?

El justo título está regulado en el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, específicamente en los artículos relacionados con la posesión y la usucapión. 

El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.

La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.

Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.

Artículo 1902 del Código Civil y Comercial de la Nación de Argentina

Estos artículos detallan las condiciones bajo las cuales un título puede ser considerado justo y los efectos legales de poseer un título de esta naturaleza.

Requisitos del justo título

Para que un título sea considerado justo, debe cumplir con los siguientes requisitos:

  1. Documento válido: debe ser un título que cumpla con todos los requisitos legales necesarios para transferir la propiedad del bien en cuestión. Esto incluye cumplir con las formalidades y procedimientos establecidos por la ley.
  2. Emisor legítimo: el título debe ser otorgado por una persona que tenga la capacidad y la autoridad legal para disponer del bien. Esto significa que el otorgante debe ser el propietario legal del bien o tener la autoridad para transferirlo.
  3. Ausencia de vicios: el título no debe contener errores, fraudes, coacción o cualquier defecto que lo invalide. Debe ser un documento transparente y sin irregularidades que puedan cuestionar su validez.
  4. Buena fe: el poseedor del título debe actuar con la creencia de que el título es válido y suficiente. La buena fe implica que el poseedor no tiene conocimiento de ningún defecto o irregularidad en el título.

Usucapión ordinaria en Argentina

El justo título es especialmente importante en el contexto de la usucapión ordinaria. La usucapión es un modo de adquirir la propiedad de un bien por medio de la posesión continua y pacífica durante un cierto período de tiempo.

Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su registración si ésta es constitutiva.

Artículo 1903 del Código Civil y Comercial de la Nación de Argentina

La usucapión ordinaria, a diferencia de la extraordinaria, requiere la existencia de un justo título y la buena fe del poseedor. Según el Código Civil y Comercial, el plazo necesario para adquirir la propiedad por usucapión ordinaria es de 10 años.

Ejemplos de justo título

Un ejemplo típico de justo título es el contrato de compraventa. En este caso, el comprador obtiene un título que cumple con todas las formalidades legales necesarias para transferir la propiedad del vendedor al comprador. Otros ejemplos incluyen:

  • Contratos de donación: donde una persona transfiere gratuitamente la propiedad de un bien a otra.
  • Permutas: intercambio de bienes entre dos partes.
  • Adjudicaciones en remate judicial: donde un bien es adjudicado a una persona a través de un procedimiento judicial.

Registro y efectos legales

Para que un título tenga plenos efectos legales, debe estar debidamente registrado en el registro correspondiente. En el caso de bienes inmuebles, esto implica su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.

La inscripción garantiza la publicidad del título y la oponibilidad frente a terceros, protegiendo los derechos del titular y evitando conflictos legales.

Preguntas frecuentes sobre el justo título

  • ¿Qué sucede si un título tiene vicios o defectos?: Si un título tiene vicios o defectos, no puede ser considerado justo. Esto puede invalidar la transferencia de la propiedad y abrir la posibilidad de reclamaciones legales por parte de terceros. Es esencial verificar la validez y legitimidad del título antes de proceder con cualquier transacción.
  • ¿Es posible corregir un título defectuoso?: Dependiendo de la naturaleza del defecto, puede ser posible corregir un título defectuoso. Esto generalmente requiere procedimientos legales específicos, como la rectificación de errores registrales o la subsanación de defectos formales a través de procesos judiciales o administrativos.
  • ¿Cómo se verifica la legitimidad de un título?: La legitimidad de un título se verifica mediante la revisión de su cumplimiento con los requisitos legales, la ausencia de vicios y la confirmación de la autoridad del otorgante. Esto a menudo implica consultar registros públicos y, en algunos casos, puede requerir la intervención de abogados o notarios para asegurar su validez.
  • ¿Qué pasa si no se tiene un justo título?: En ausencia de un justo título, no es posible adquirir la propiedad a través de la usucapión ordinaria, pero puede ser factible a través de la usucapión extraordinaria, que no requiere justo título ni buena fe, pero sí un plazo de posesión más largo, generalmente de 20 años.

Conclusión

El justo título es un elemento fundamental en el derecho de propiedad argentino, proporcionando una base legal sólida para la transferencia de bienes y la adquisición de la propiedad a través de la usucapión. Cumplir con los requisitos de un justo título garantiza la seguridad jurídica en las transacciones y protege los derechos de los propietarios y poseedores.

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