Acción de cesación

La acción de cesación, en general, es un mecanismo que busca revertir algún tipo de conducta desfavorable. Se presenta en dos escenarios: en la Ley de Propiedad horizontal, y en las condiciones generales de contratación y de cláusulas abusivas.

En la primera, se busca cesar un comportamiento inadecuado de algún propietario y/o inquilino en una comunidad. La segunda pretende corregir unas condiciones inadecuadas o nulas de un contrato.

Acción de cesación en la propiedad horizontal

Cuando se adquiere una vivienda o local, bien sea como titular o como inquilino, se adquieren responsabilidades con la normativa de la comunidad. Entre otras cosas, con el fin de promover la sana convivencia y el orden comunitario adecuado entre vecinos.

Sin embargo, es posible que, en escenarios como viviendas u oficinas, se presenten alteraciones a dicho orden, infringiendo el reglamento vigente. Con el fin de garantizar la convivencia en buenos términos, la Ley de Propiedad Horizontal incluye la acción que analizamos. Para ello, establece algunas actividades que serán consideradas como prohibidas para los habitantes.

Es decir, se considerará el incumplimiento tanto de las acciones que se estipulan prohibidas en los estatutos internos de la comunidad, como las que la Ley de Propiedad Horizontal determina. Algunas de éstas últimas son: “actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”, de acuerdo con su artículo séptimo.

Una vez que se presenten estos comportamientos por parte de algún propietario o inquilino, el presidente de la comunidad podrá iniciar acciones con el fin de que la actividad molesta o delictiva sea detenida. Para emprender dichas acciones no es necesaria la autorización de la junta de propietarios. En ese sentido, la iniciativa podrá originarse en el presidente o en cualquier vecino.

Entonces, ¿qué comportamientos dan lugar a la acción de cesación en la propiedad horizontal?

Por lo general, las acciones que conllevan a este mecanismo, tienen que ver con la alteración de la convivencia en la comunidad. Se incluyen por ejemplo ruidos molestos, acciones que causan problemas de salubridad en el resto de viviendas, así como aquellas que afectan la salud. La Ley de Propiedad Horizontal las clasifica como:

• Las que puedan dañar parte del edificio o de la finca.
• Las que están prohibidas en los estatutos de la comunidad.
• Las que puedan ser catalogadas como molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Proceso de la acción de cesación en la propiedad horizontal

Para el mecanismo es necesario que se dé un primer aviso a la persona que está incurriendo en las actividades molestas. Dicho aviso contendrá la solicitud expresa de cesar dichas acciones y lo podrá presentar el presidente de la comunidad por medio verbal o escrito. Además, la persona deberá ser notificada de que, en caso de mantenerse en el comportamiento, se iniciarán las acciones judiciales procedentes.

Es oportuno, antes de iniciar el proceso, considerar si se trata de una acción transitoria o puntual. Por ejemplo, frente a escenarios de reformas o modificaciones específicas en el inmueble. Estos procesos, por su naturaleza, conllevan ruidos molestos y una duración limitada.

Después de notificar al titular o inquilino de la propiedad, en caso de que se rehúse a discontinuar la actividad, el presidente deberá convocar a una junta extraordinaria con todos los propietarios. La reunión tendrá por objetivo definir si se interpondrá una demanda judicial para iniciar el trámite de cesación.

Si la comunidad decide demandar al propietario u ocupante, será el presidente quien deba presentarla. Un requisito dispuesto en la Ley es la entrega de pruebas fehacientes del comportamiento. Es decir, la demanda debe ir acompañada de fotos, vídeos, audios y pruebas que demuestren, no solo la acción ilegal o molesta, sino además su repetición. Se debe adjuntar también el acuerdo realizado por la junta de propietarios.

Consecuencias de la acción de cesación en propiedad horizontal

Será el Juez quien, en todo caso, determinará las medidas a adoptar. Normalmente se incluye la disposición de que el titular o inquilino cese las acciones que en efecto atenten contra la Ley. Además de ello, el juez podría establecer una indemnización hacia los demás habitantes por perjuicios, en caso de que estos se hubiesen presentado.

El juez impondrá diferentes medidas cautelares con el propósito de garantizar que la acción cese de manera inmediata. Una de ellas es el apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Por otro lado, se puede establecer el pago o indemnización por daños y perjuicios. Y, en el peor de los casos, el juez podrá expulsar al infractor del piso.

Si se trata del titular del inmueble, se le prohibirá usarlo durante un plazo no mayor de 3 años. En cambio, si se trata de un inquilino, el juez dará por extintos todos los efectos de la resolución de arrendamiento. En consecuencia, la persona deberá desocupar el piso.

Acción de cesación en la contratación

En lo relacionado con las condiciones generales de contratación y de cláusulas abusivas, se entiende a la acción de cesación como un mecanismo que busca la eliminación y corrección de esas condiciones consideradas como nulas. Asimismo, se trata de asegurar que no puedan ser utilizadas en el futuro.

Este mecanismo tiene dos utilidades adicionales:

1. Por un lado, poder aclarar las condiciones dentro del contrato que busca usarse como válido.
2. Por otro lado, puede perseguir el objetivo de que se devuelvan las cantidades causadas de esas condiciones e incluso implicar indemnizaciones, cuando se considere.

Proceso de la acción de cesación en la contratación

Las diferencias o irregularidades que encontraran las partes, podrán ser dirimidas internamente. En caso de cuestionamientos sobre la legalidad de las cláusulas en disputa, el interesado y el demandado pueden dirigirse al Registro de Condiciones Generales dentro de los siguientes 15 días hábiles.

El Registrador podrá sugerir una redacción alternativa a las cláusulas. No obstante, esta sugerencia no es vinculante. En este punto, las partes podrían optar por adoptar los cambios sugeridos o no hacerlo. Esto implica que habrá que recurrir a la acción de cesación, retractación o declarativa.

Esta acción podrá ser ejercitada por las siguientes entidades con legitimación activa:

• Las asociaciones o corporaciones de empresarios, profesionales y agricultores que estatutariamente tengan encomendada la defensa de los intereses de sus miembros.
• Las Cámaras de Comercio, Industria y Navegación.
• Las asociaciones de consumidores y usuarios.
• El Instituto Nacional del Consumo y los órganos o entidades correspondientes de las Comunidades Autónomas y de las Corporaciones locales competentes en materia de defensa de los consumidores.
• Los colegios profesionales legalmente constituidos.
• El Ministerio Fiscal.
• Las entidades de otros Estados miembros de la Comunidad Europea constituidas para la protección de los intereses colectivos y de los intereses difusos de los consumidores que estén habilitadas mediante su inclusión en la lista publicada a tal fin en el Diario Oficial de las Comunidades Europeas.