Accesión invertida

La accesión invertida, también conocida como construcción extralimitada, es la solución jurisprudencial que dio el Tribunal Supremo a aquellos casos en los que una persona edifica sobre un terreno que colinda con el suyo. Esta acción tiene como propósito otorgar la propiedad de dicho terreno al constructor bajo ciertos criterios.

Origen de la accesión invertida

A la construcción total sobre terreno ajeno se le denomina “accesión”. Esta figura está regulada por el Código Civil. Sin embargo, frente a los escenarios en los que la construcción ocupa parte del terreno propio y parte del colindante, no existe una normativa actualmente. Esto da origen a la figura jurisprudencial de la accesión invertida.

Mediante diversas sentencias, el Tribunal Supremo ha establecido las características de la figura. Estas condiciones buscan dar una solución con dos objetivos. Por un lado, la titularidad del constructor y, por otro, la indemnización hacia el dueño del suelo, tanto por el terreno perdido, como por las afectaciones que se deriven. El objetivo siempre es el de procurar salvaguardar el edificio.

Requisitos para la accesión invertida

Este mecanismo debe ser solicitado por el dueño de la propiedad, es decir, quien ha construido en el suelo ajeno. La motivación para convocar a la accesión invertida es, principalmente, lograr la titularidad sobre el terreno ocupado. No obstante, debe cumplir con todos los siguientes requisitos:

• Demostrar la buena fe con la que construyó. En esencia, que el edificio se hubiese levantado en terreno colindante por el desconocimiento de ambas partes sobre los límites de los suelos.
• El carácter de indivisibilidad entre la construcción y el terreno. Es decir, que el edificio y el suelo constituyan una unidad que no pueda separarse o dividirse.
• El valor del edificio debe superar el valor del suelo que se ocupó y en el que fue levantado. Esta valoración se realizará sobre los valores comerciales de ambos.
• La construcción parcial sobre el terreno ajeno. Es indispensable que solo una parte del edificio se halle sobre el suelo colindante. En dado caso que se trate de la totalidad del edificio, será la normativa de accesión regular la que entrará a regir.

De igual manera, en los escenarios en los que se demuestre mala fe por cualquiera de las dos partes, se regulará a través de la figura de accesión. De un lado, se considera mala fe del constructor y buena fe del propietario, cuando quien construye en el suelo ajeno es conocedor de los límites de ambos terrenos y, a pesar de ello, continúa con la construcción.

Por otro lado, se estima como mala fe tanto del constructor como del propietario, evidenciar que el titular conocía los límites de su propiedad, pero permitió que la construcción del edificio se llevase a cabo sin oposición. Esto, sumado a que el constructor también hubiese contado con esa información, dará lugar a una compensación de culpas. En otras palabras: se resolverá también como una accesión.

Titularidad en la accesión invertida

Inicialmente, se debe considerar que la accesión invertida solo es válida cuando el edificio levantado se halla parcialmente en un terreno ajeno y parcialmente en el suelo del titular del edificio. Esto es debido a que la buena fe implica un desconocimiento en la extralimitación de la construcción. El levantamiento o siembra en la totalidad de una finca ajena se evaluará bajo el Código Civil.

Ya que la figura de accesión invertida tiene como fin regularizar la propiedad de la tierra ocupada, una vez se ha demostrado lo anterior, se podrá otorgar la titularidad de dicho espacio al constructor. Para ello, es preciso que se cumplan las condiciones expedidas en las Sentencias del Tribunal Supremo ya mencionadas.

Asimismo, el constructor deberá asumir los costos asociados a la indemnización correspondiente al titular del suelo. Para tales fines, se evaluará el valor comercial del porcentaje de tierra ocupada de manera extralimitada. No obstante, no basta con determinar dicho valor, puesto que el titular deberá ser compensado.

En ese sentido, se calcularán también los perjuicios que le suponen al titular de la finca su pérdida. Es decir que, aunque se buscará evitar una demolición del edificio, también será un objetivo del mecanismo velar por la justa indemnización del propietario original respecto a la pérdida de la tierra y el potencial que esta pudiera tener.

La formalización de la propiedad al constructor solo podrá concretarse tras la correspondiente indemnización al titular. Dicha regulación incluirá tanto el edificio construido como el suelo que ocupa. No obstante, quien solicita el reconocimiento de la propiedad debe ser dueño de la construcción, siendo este un requisito en el inicio del trámite.

Consecuencias de la accesión invertida

La accesión invertida implica un cambio en la perspectiva del derecho. Por lo general, el principio es que lo accesorio sigue a lo principal. Es decir, cuando un terreno es invadido, se opta porque el titular de la tierra es, consecuentemente, dueño también de lo que esté en ella.

Sin embargo, la accesión invertida plantea una excepción al principio. Esto en la medida en que comprende que una invasión extraordinaria puede presentarse bajo el principio de la buena fe. De esta forma, la jurisprudencia promueve una salida negociada en la que no sean necesarias ni la demolición, ni que ambas partes deban enfrentarse a pérdidas mayores.

Además del riesgo de demolición, se consiguen mitigar otros riesgos jurídicos, como lo serían situaciones anormales en los derechos de superficie o incluso litigios por copropiedad. En ese sentido, el Tribunal Supremo ha logrado sentar de forma expresa los límites y alcances de esta figura.

Es por ello que se excluyen los escenarios en los que el constructor y/o el propietario del suelo hubiesen actuado con conocimiento y consentimiento frente a la invasión del terreno. De modo que, ante un escenario de buena fe, la accesión invertida permite disuadir la posibilidad de pérdidas de mayor cuantía, por medio de la valoración comercial y la indemnización previa.

En consecuencia, es necesario que el edificio construido sobre el terreno colindante, tenga un mayor valor comercial que la suma entre el fragmento de tierra invadida y la compensación que del proceso se deriva por perjuicios. Lo que justifica que este sea uno de los criterios necesarios y excluyentes para solicitar la propiedad por medio de la accesión invertida.